После публикации советов о выборе жилых помещений на вторичном рынке недвижимости мы получили сразу несколько предложений для продолжения этой темы. В частности, один читатель попросил раскрыть нюансы, которые встречаются в коммерческом строительстве жилья. Задание серьезное, но нам повезло — на днях директор специализированной риэлторской организации, оказывающей услуги на рынке долевого строительства жилья, Юрий Жарков провел мастер-класс для покупателей подобного жилья на примере конкретных жилых комплексов и обманутых ожиданий их нынешних жителей. С помощью портала Realt.by мы попытались составить список самых актуальных рекомендаций.

Уверенность имеет свою цену

Сразу спикер отметил, что, поскольку рынок еще молодой, многие его профессиональные участники руководствуются принципом «обмани ближнего своего», поэтому первым правилом для клиентов станет ответственное отношение к выбору застройщика.

— В середине нулевых годов порог вхождения на строительный рынок был очень низкий, — рассуждает Юрий Жарков. — Застройщиками становились люди, которые еще вчера, условно говоря, торговали на Ждановичах. Поскольку риска финансовой нестабильности в то время еще не существовало, дольщики охотно вкладывали деньги в строительство и не задумывались о возможных последствиях.

Сегодня большинство крупнейших застройщиков входят в соответствующую Ассоциацию. Эти организации строят, как правило, дорого, но надежно, поскольку работают на заемных деньгах, а не на долевых взносах. В этом случае их стройка не остановится, если на рынке случится кризис и дольщики перестанут ее оплачивать. Квартира от сомнительного застройщика будет стоить дешевле, но уровень риска при ее строительстве значительно выше.

Реально оценивать статус микрорайона

При планировании строительства квартиры нужно учитывать качество жилой среды микрорайона, в котором она строится, и ее дальнейшую инвестиционную привлекательность. Некоторые сегменты рынка недвижимости имеют заведомо низкую инвестиционную привлекательность. К такому сегменту относится жилье комфорт-класса — квартиры в каркасно-блочных домах, формирующих среднюю цену на рынке. Они часто строятся в спальных микрорайонах и при этом претендуют на повышенный класс качества. Но потом такие дома скорее всего, окажутся вне зоны живого рынка.

В качестве примера господин Жарков привел жилой дом улучшенной комфортности в Каменной Горке. А это микрорайон преимущественно панельной застройки, где наше «комфортстроение» будет одним из немногих каркасно-блочных домов, расположенных в нем. Каркасно-блочный дом строится вдвое дольше панельного. За время его строительства рынок, как правило, успевает поменяться несколько раз, а когда строительство приходится на кризис, дом достроят в режиме жесткой экономии, которая неизбежно скажется на качестве жилья.

За квартиры в «комфорте» дольщики заплатили больше, чем те, кто купил квартиру в соседнем панельном доме. Однако, по словам эксперта, и элитный дом, и «панелька» находится в спальном районе с низким качеством жилой среды. Поэтому продать эту квартиру на вторичном рынке можно в обоих домах примерно по одинаковой цене.

Так, однокомнатная квартира в «комфорте» имеет площадь около 50 квадратных метров, в соседнем доме — 40-45 «квадратов». Человек, покупающий квартиру в районе панельной застройки, явно настроен сэкономить и не нуждается в каких-то дополнительных лишних бонусах, ведь за них ему придется доплатить живые деньги. И для того, чтобы конкурировать по цене с «панелькой», наоборот, продавцу придется сделать хорошую скидку — 10-15%. В результате квадратный метр в каркасно-блочном исполнении окажется даже дешевле, чем в панельном доме по соседству, хотя дольщики сразу платили за него больше.

Следующим высокорисковым сегментом рынка, по словам директора компании, являются коттеджные поселки комфорт-класса. Это долгие и тяжелые проекты, которые пользуются очень низким спросом на вторичном рынке. Сети и коммуникации для строительства благоустроенного коттеджного поселка в пригороде обойдутся застройщику в колоссальную сумму в пересчете на квадратный метр вашего жилья. Сейчас на рынке есть несколько коттеджных поселков, которые находятся на грани банкротства. Поэтому, если клиент хочет жить за городом, ему лучше купить готовый дом или построить его самостоятельно, но не ввязываться в долевое строительство коттеджных поселков.

Без чужих окон напротив

При приобретении квартиры в новом доме необходимо тщательно изучить детальный план развития территории, на которой он находится, чтобы не оказаться жителем квартиры, окна которой выходят на паркинг. Если паркинга нет на эскизах застройщика, это не значит, что его нет и в проекте детальной планировки района.

В качестве примера обманутых ожиданий дольщиков Юрий Жарков привел жилой комплекс частного застройщика «N» в столице. На рекламном эскизе для клиентов жилой комплекс «N» имел довольно привлекательный вид: здесь должен был возникнуть объект социально-бытовой инфраструктуры (бассейн или детский сад). Под окнами одной из жилых секций планировалась двухэтажная постройка неизвестного назначения. Поэтому люди, купившие квартиру на верхних этажах этой секции, заплатили дополнительные деньги за красивый вид из окна.

На эскизах жилые комплексы всегда выглядят прекрасно

Однако в окончательном варианте «N» был введен в эксплуатацию с определенными изменениями. Двухэтажная постройка превратилась в многоквартирную башню. Вместо вида на водоем и зеленый скверик жители секции напротив получили вид в чужие окна. Перед окнами крайней секции появился не социально-бытовой объект, а еще один жилой дом. И беда не в том, что жители остались без бассейна, а в том, что вместо бассейна они приобрели сотни соседей, лишний трафик и дворы, заставленные машинами. А клиенты теперь не смогут засудить застройщика за такие метаморфозы. Потому что в договоре, который был заключен не было отдельно прописана ответственность за вид из окна.

Совсем дешево просто так не бывает

А еще Юрий Жарков категорически рекомендует не ввязываться в сомнительные финансовые схемы и не оплачивать строительство наличными деньгами. Напомню, что именно на этом погорели дольщики дома по улице Притыцкого, который возводился застройщиком «Террастройинвест».

Только контрольные органы потом выяснили, что у этого застройщика было сразу два офиса продаж, два директора и две печати юридического лица. В одном из офисов дольщикам предлагалось купить квартиры с комбинированной оплатой: заплатить за каждый метр 600 долларов, что прописано в договоре (это себестоимость строительства), и 300 долларов отдать организаторам наличными. В другом офисе квадратный метр продавался за 1,5 тысячи долларов. Нашлось немало людей, которые решили сэкономить. Но поскольку квартиры реализовывались через два офиса, каждый из которых имел печать юридического лица, одни и те же жилые помещения часто реализовывались повторно. Эта история в свое время прогремела на всю страну, однако вера у отдельных людей в халяву неистребима, поэтому и сейчас потребители продолжают ввязываться в подобные сомнительные схемы.

Предусмотреть возможный спад

Наш специалист посоветовал по возможности разбираться в макроэкономике страны. Во всем разбираться, может, и не нужно, а вот иметь определенный «нюх» на серьезные сложности не помешает.

Дольщики кооператива «Самоцветы», которые строились на пересечении улиц Одоевского и Бельского, это правило проигнорировали. Строительство этого ЖК попало на финансовый кризис 2011 года. Рублевые взносы дольщиков, вложивших деньги на пороге кризиса, троекратно обесценились. Достроить дом по тем ценам, которые были заложены в договоре долевого строительства, застройщик уже не мог. Чтобы привлечь новых дольщиков в период кризиса, ему пришлось серьезно снизить цены и продавать квартиры себе в убыток.

Компания пыталась спасти от кризиса рублевые вклады дольщиков: выводила их из строительства и покупала на них золотые слитки, облигации, автомобили и недвижимость. В дело вмешался Госконтроль и заставил застройщика вернуть эти деньги в стройку. Деньги вернули и дом достроили, но какой ценой... После колоссальных проблем люди все же получили свои квартиры, но на 3 года позже, чем предполагали, а встроенная коммерческая часть здания и до сих пор не введена в эксплуатацию.

Чтобы кредит не стал ловушкой

Спикер нашего мастер-класса советует всем клиентам, прежде чем взять кредит, реально рассчитывать свои силы.

Кредитные деньги сейчас действительно дорогие. Платить 30-40% в течение 20 лет — нонсенс. За это время рынок упадет и поднимется несколько раз, а клиент будет отдавать долги кредиторам. Перед девальвацией 2008-го знакомый эксперта взял валютный кредит под 15% в год и на пике рынка, когда квадратный метр стоил 1900 долларов, купил 46-метровую квартиру в панельном доме 1970 года постройки.

В результате двух кризисов стоимость квадратного метра в его квартире упала до 1200 долларов, а рублевая зарплата, которую он получал на госпредприятии, значительно обесценилась в иностранной валюте. Чтобы хоть как-то обслуживать этот кредит, горе-покупателю пришлось 5 лет сдавать квартиру в аренду. А денег, которые он все это время отдавал на погашение кредита, хватило бы на 130-метровую квартиру в элитном доме «У Троицкого».

Сергей Куркач, 24 июля 2015 года. Источник: газета «Звязда», в переводе: http://zviazda.by/2015/07/93183.html