Меня всегда интересовал вопрос о том, как определяется прогнозная цена еще не построенного жилья в многоэтажном доме. Почему «квадрат» в панельном доме оценивается дешевле, чем в более высоком каркасном? Вместе с тем, и панельные дома бывают разными, а вариантов каркасных домов и зданий из монолита и того больше. Как тут не растеряться среднестатистическому потребителю при выборе типажа будущих метров?

Разработана новая классификация жилья

До последнего времени у нас на первичном рынке жилья вообще отсутствовал своеобразный «сборник» основных требований к новостройкам разного ценового уровня и разного класса качества. Коммерческое жилье разного качества в стране есть, а четкой и понятной градации не было. Именно поэтому специалистами группы компаний «Твоя столица» совместно с экспертами Национального кадастрового агентства была разработана классификация новостроек Минска.

Мы также решили поинтересоваться, что это за «зверь» такой и как он поможет покупателю понять, чего следует ожидать, а чего не дождешься от предложенного жилья в каждом конкретном сегменте рынка.

В основу новой классификации были прописаны те требования и ожидания, которые сегодня предъявляют покупатели. В соответствии с ними и были определены главные параметры, определяющие принадлежность объекта к жилью более или менее высокого уровня. Кроме минимальных требований к объекту конкретного класса, были определены дополнительные параметры, наличие которых все чаще запрашивается потребителями, но которые еще не успели стать нормой. Именно они должны задать вектор развития рынка, приближая его к мировым стандартам.

Самыми знакомыми для нас и массовыми по стране являются классы «Эконом» и «Стандарт». Это тип жилья массового спроса, которое ориентировано на удовлетворение базовых требований потребителей.

«Эконом»

К этому классу отнесены 2 типа домов: 1) все панельные 2) каркасно-блочные здания, где на площадке этажа находится более 10 квартир, или более 60% квартир малой площади (до 50 квадратных метров). Никаких особых требований к объектам этого класса не предъявляется.

«Стандарт»

Базовым условием отнесения дома к этому классу является строительство по технологии, которая принципиально отличается от панельного домостроения, и наличие всех типов квартир в доме (1-, 2-, 3— и многокомнатные квартиры). Рекомендованный для них размер квартир по площади: 2-комнатных — от 50 квадратных метров и выше, 3-комнатных — от 65 кв. м. В таком доме покупатель рассчитывает увидеть бесшумные лифты, внутреннее и внешнее видеонаблюдение, однако их наличие не является обязательным.

К классу «Стандарт» также может быть отнесен комплекс панельных домов. В этом случае необходимо наличие в шаговой доступности от него рекреационной зоны, высокая обеспеченность парковочными местами и ряд других улучшений, которые обеспечат будущим жильцам комплекса более комфортные условия проживания по сравнению с домами, стоящими отдельно. Такими условиями, в частности, является существование в комплексе единой управляющей компании, закрытость территории, организованные там крытые велопарковки, видеонаблюдение и др.

Отнесение домов к классам «Комфорт», «Престиж» и «Люкс» полностью исключает возможность использования технологии панельного домостроения.

«Комфорт»

В домах этого класса количество квартир на лестничной площадке не должно быть более восьми. Общее же количество квартир в доме не может превышать 400. Для этого класса нежелательным становится наличие небольших квартир (1-, 2-, 3-комнатные квартиры общей площадью до 40, 60, 80 «квадратов» соответственно). Их доля должна составлять не более 40%. Рекомендуемая высота потолков составляет 2,7 метра. Больше внимания также уделяется качеству инженерно-технического оборудования, наличию бесшумных лифтов, системы контроля состояния инженерных систем здания, существования профессиональной управляющей компании. Значимыми факторами становятся отделка фасадов (приветствуется использование элементов искусственного и натурального камня, панорамного остекления), наличие колясочной, возможность установки сплит-систем и внутреннее видеонаблюдение. Допускается небольшой процент квартир-студий.

Большое внимание уделяется наличию вместительной парковки. При существовании паркинга на каждые 4 квартиры должно приходиться не менее 3 машино-мест (с учетом придомовой парковки). Отсутствие крытого паркинга определяет необходимость обеспечения каждой квартиры не менее 1 машино-местом. Недопустимо размещение в доме продовольственного магазина.

Важным критерием становится местонахождение домов класса «Комфорт».

Оптимальным их расположение считается вдоль главных транспортных артерий города.

«Престиж»

Допустимое общее количество квартир в доме этого класса качества не должно «перепрыгнуть» цифру 250. На каждой лестничной площадке здесь не более 4 квартир. Наличие небольших квартир, в том числе квартир-студий, не должно превышать 20%. Минимальная высота потолков обязательно составляет 2,7 метра. В «престижных» домах обязательным условием является также наличие 2 санузлов в квартирах площадью более 110 квадратных метров (один из которых, как правило, совмещенный с ванной).

Существенно повышаются требования к инженерно-эксплуатационному оборудованию, уровню обслуживания и безопасности, а также качества отделки фасадов, подъездов и лестничных площадок. Наличие крытого встроено-пристроенного паркинга становится обязательным: каждая квартира должна гарантированно иметь не менее 1 машино-места.

Требования к размещению проектов классов «Престиж» и «Люкс» одинаковы: недалеко от крупных транспортных магистралей, в шаговой доступности от рекреационной зоны (парка, сквера, реки, лесополосы). Здесь в непосредственной близости не должно существовать никаких негативных факторов: промышленных объектов, мест захоронения, железных дорог и др.

На первый взгляд все здесь, кажется, и понятно. Однако, на практике «чистых» «Комфорт» и «Престиж» не очень и много. Например, к какому классу можно отнести двухкомнатную квартиру моего знакомого с общей площадью около 70 квадратных метров? Отдельно добавлю, что в этой квартире два санузла, а кухня имеет площадь 11 квадратных метров. На первый взгляд кажется, что это и есть тот самый «Престиж», однако дом у коллеги имеет панельное исполнение...

«Люкс»

Жилье такого класса должно иметь уже большую камерность застройки. В домах не выше шести этажей не предусматривается более 48 квартир, где высота потолков — от 3 метров. Становится обязательным наличие системы кондиционирования воздуха, а также организации, обеспечивающей установку и поддержку поквартирной системы «умный дом» под требования собственника квартиры. Возрастает также норма обеспеченности парковочными местами — не менее 3 машино-мест на каждые 2 квартиры.

Последним условием «Люкс» является корректировка всех дополнительных функций в доме (услуги, сервис, торговые помещения), что требует обязательного согласования с жильцами дома.

«Неофициальный» уровень

В рамках классификации жилых новостроек используется 23 критерия, которые определяют классность того или иного объекта. Однако эта градация пока никем и нигде официально не утверждена.

Специалисты компании «Твоя столица» отмечают, что изначально и не планировалось сразу закреплять классификацию в законодательстве, ставить рынок в какие-то рамки. Никто не собирается навязывать рынку обязательную классификацию. Здесь предлагается инструмент, с помощью которого застройщик сможет сделать свой (?) проект наиболее эффективным. Если уж говорить о закреплении этой классификации на законодательном уровне, то для начала нужно понаблюдать за рынком, посмотреть, как она будет работать на практике.

На самом деле утвердить классификацию в Госстандарте не так уж и сложно. Но после этого будет гораздо труднее вносить в нее изменения.

Люкс — только по документам

Согласно информации столичных риелторов, в преддверии лета на первичном рынке жилья класса «Стандарт» в Минске является самым массовым: к нему относится 61% всех объектов, которые реализуются на рынке. Доля класса «Эконом» составляет 15%, «Комфорт» и «Престиж» — 18% и 6% соответственно. Домов класса «Люкс» в нашей стране вообще нет.

Сергей Куркач, 30 сентября 2014 года.

Источник: газета «Звязда», в переводе: http://zviazda.by/2014/09/54768.html