Устойчивый рост средних ценников на столичные квартиры, который наблюдался в течение 8 месяцев в прошлом году, в сентябре остановился. А вот начиная с октября, минский вторичный рынок жилья начал потихоньку сдавать свои позиции. Чего нам ждать на минском рынке жилья в этом году? Сделать анализ ситуации в жилищной сфере столицы корреспонденту «Звязды» помогает наш постоянный эксперт — руководитель агентства «БелЦТН», председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов.

Активность покупателей стремится к нулю

В прошлом году в первом полугодии квартиры Минска уверенно дорожали аж до сентября, после чего стабилизировались и отметилась тенденция к удешевлению. Настоящая реальная корректировка цен началась именно в октябре. Потом каждый месяц цены падали примерно на 2-2,5%. За это время количество сделок сократилось примерно вдвое, рассказывает наш эксперт. Уже в середине декабря на рынке остались преимущественно квартиры с завышенными ценами. Поэтому те продавцы, которые хотели продать свои квартиры, соглашались на снижение ценников. В результате за прошлый год, с учетом падения в последние 4 месяца, цены на минские вторичные квартиры выросли примерно на 15%.

Увеличение стоимости квартир в 2013 году Николай Простолупов объясняет ростом средней заработной платы, которая по сравнению с 2012 годом увеличилась практически в полтора раза. Однако такая ситуация не могла продолжаться бесконечно, так как одновременно наблюдалось увеличение ценников на энергоносители, товары и услуги. Стало понятно, что немаленькая инфляция в стране сохранится и в 2014 году. Реальное снижение доходов среднего класса жителей столицы стало сказываться и на ценниках жилищной недвижимости. Однако и сейчас основная масса продавцов все еще живет ожиданиями лета прошлого года, когда реальная цена сделки составляла примерно 1700 долларов за квадратный метр. Правда, в последние дни года в договорах купли-продажи квартир фигурировала стоимость квадратного метра примерно в пределах около 1600 долларов за жилищный «квадрат». Но теперь и такой уровень ценников не является для покупателей привлекательным. Некоторые квартиры даже по такой цене невозможно продать.

Николай Простолупов сообщил нам, что в декабре наблюдался почти мертвый сезон рынка, когда клиентами было приобретено лишь около 800 объектов жилой недвижимости. Специалисты прогнозируют, что в январе активность потенциальных покупателей станет еще меньшей по причине массовых праздников.

Предложение продолжает увеличиваться

Специалисты рынка констатируют, что за последние несколько месяцев количество вариантов предложения увеличилось примерно на 30%. В первую очередь увеличилась доля не очень ликвидного жилья. Только в центральном столичном каталоге информационно-аналитического издания «Недвижимость Белоруссии» присутствует около 90 вариантов по продаже отдельных комнат и долей в квартирах. Минимальный ценник таких жилых «уголков» начинается с 17-18 тысяч, а средняя стоимость более-менее серьезных комнат составляет 27-35 тысяч долларов.

Довольно много на рынке в январе стало и однокомнатных квартир. Только за последние три недели ценник действительно маленьких квартир подешевел на 3-4 тысячи долларов. Сейчас не совсем качественное подобное жилье продается за 51-55 тысяч долларов. В каталоге присутствует около 200 однокомнатных квартир с ценником до 60 тысяч долларов. Иногда на продажу выставляются и вообще достаточно привлекательные варианты. Это большие однушки площадью около 43 квадратных метров за 68-70 тысяч долларов. Жилищный «квадрат» в таких квартирах стоит 1600-1620 долларов. Напомню, что это стартовый ценник предложения, который может быть серьезно снижен. Хватает на рынке и действительно качественных однокомнатных квартир по цене от 72 до 80 тысяч долларов.

Минимальная стоимость двухкомнатных квартир теперь начинается с 60 тысяч долларов. Здесь за последние три недели среднее удешевление составило лишь 1-2 тысячи долларов. Более того, это удешевление касается исключительно совсем «слабеньких» по качеству квартир (первый или последний этажи, маленькая площадь). Самый массовый ценник бюджетных двухкомнатных квартир колеблется от 65 до 75 тысяч долларов. Двушки улучшенной планировки и площадью до 50-55 квадратных метров могут стоить уже до 90 тысяч долларов. Немного за последнее время подешевели и трехкомнатные квартиры. Сейчас реально отыскать небольшую «трешку» за 74-80 тысяч долларов. А вот по цене до 110 тысяч долларов предлагаются сотни самых разных вариантов.

Коммерческое строительство уменьшит аппетиты

Такую перспективу столичному инвестиционному строительству вырисовывает Николай Простолупов.

По мнению нашего эксперта, сейчас на первичном рынке жилья остались только действительно серьезные организаторы и ответственные исполнители. Всех остальных «съел» прошлый долгострой. На рынке появились зарубежные и довольно сильные застройщики.

При существующем минимальном спросе они развернули настоящую конкурентную борьбу за клиентов. Например, на стартовом этапе долевого строительства жилых домов по улице Аэродромной цена квадратного метра — свыше 1250 долларов. При полной оплате в будущих домах на проспекте Дзержинского клиентам предлагается суперцена квадратного метра до 1250-1300 долларов. Надо уточнить, что такой ценник предусмотрен только для многокомнатных квартир, а срок ввода дома в эксплуатацию — март 2015 года. Примерно такая цена существует и для многокомнатных квартир жилого дома в районе Лебяжий — до 1300 долларов. Только здесь дом будет сдан в декабре.

Существует сегодня в столице и более дорогое долевое строительство. Жилой комплекс «Скандинавия» предлагает двухкомнатные квартиры в Московском районе Минска по цене квадратного метра от 1600 долларов.

Вообще коммерческие застройщики ожидают серьезных изменений в правилах игры на этом правовом поле. Они подготовлены и начнут действовать не позднее чем в мае. Среди участников долевого строительства ходят слухи, что будет изменена в сторону понижения цена за право получения земельных участков под строительство многоквартирных домов. Подобное нововведение должно существенно активизировать коммерческое строительство в столице. А при действительно массовом таком строительстве конечные цены для клиентов обычно снижаются.

Удешевление продолжится до мая

Николай Простолупов уверен, что вторичный рынок столичного жилья продолжит «сужаться» еще в течение четырех месяцев. Более справедливая и равновесная стоимость квадратного метра сформируется на рынке Минска только в мае. Прогнозируется, что в это время она станет на уровне 1300-1400 долларов за квадратный метр. Именно такой ценник будет соответствовать экономической ситуации в апреле, инфляции и уровню реальных доходов населения, считает наш эксперт. К этому времени восстановятся объемы рынка, и он оживет. Количество сделок снова достигнет ежемесячной цифры в 1200-1500. На майском уровне цены стабилизируются и будут находиться на нем какое-то время. Существуют мнения, что рынок жилья поможет оживить и восстановление банковского кредитования. Это может произойти только в том случае, если кредиты станут действительно доступными, а предпосылок для этого пока нет.

Сергей Куркач, 15 января 2014 года. Источник: газета «Звязда»,

в переводе: http://zviazda.by/2014/01/28186.html