В течение последних 4-5 месяцев на вторичном рынке жилой недвижимости наблюдается плавное увеличение цен. О ситуации, которая сегодня наблюдается в жилищной сфере столицы, и небольшой прогноз на завтра «Звязде» сообщил наш постоянный консультант — руководитель агентства «БелЦТН», председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов.
Предложение серьезно сокращается
Примерно с ноября прошлого года вторичный рынок жилищной недвижимости Минска «зашевелился», когда клиенты начали покупать не только исключительно дешевое жилье. Дело в том, что в последнее время даже бюджетного жилья в главном мегаполисе страны стало строиться гораздо меньше. Согласно последним решениям, жилищных очередников начали кредитовать на льготных условиях по адресному принципу. Вместе с социальным жильем в столице уменьшились и объемы коммерческого строительства квартир. Сейчас в общей столичной базе предложений насчитывается около 5,4 тысячи квартир на продажу. Получается, что за 7-8 месяцев предложение сократилось более чем на тысячу квартир. В середине 2012 года в Минске такая база имела 6,7-6,8 тысячи жилищных объектов.
Более того, столичные власти сообщили населению о новой политике развития города. Массовое строительство жилья для минских очередников было решено перенаправить в города-спутники. Правда, в этом направлении не все так просто, ведь большинство жителей столицы не согласны на такую вынужденную миграцию. Поэтому люди с деньгами снова начали больше интересоваться вторичным рынком жилья. А в итоге спрос существенно увеличился.
Стоимость однокомнатных квартир начинается с 47-48 тысяч USD
В первые месяцы этого сезона стандартные однокомнатные квартиры предлагались в диапазоне от 42 до 45 тысяч долларов. Сегодня таких цен уже не существует. По такому ценнику можно найти совсем слабенькие и маленькие по площади однокомнатные квартиры общей площадью около 30 квадратных метров. Это будут «хрущевки» в старых пятиэтажных домах на крайних этажах. В прошлые годы подобное жилье по такой цене вообще не рассматривалось как вариант.
Более-менее ликвидные однокомнатные общей площадью до 32-34 кв. м стоят уже от 50 тысяч долларов и более. Стандартные однокомнатные квартиры от 34 до 40 кв. м предлагаются в спальных районах от 50 до 60 тысяч долларов. Опять-таки, для такого жилья главным фактором оценки является не только «возраст» самого дома, но и расстояние от метро, наличие рядом социальной инфраструктуры и зеленой зоны.
Однокомнатные квартиры больших площадей в сравнительно новых девятиэтажных домах стоят уже от 60 до 70 тысяч долларов. Самым интересным здесь является тот факт, что и по этому сегменту качественных квартир действительно привлекательных вариантов осталось уже не очень много.
Согласно статистике информационного каталога издания «Недвижимость Беларуси», средняя стоимость квадратного метра однокомнатных квартир составляет 1530 долларов. Издание констатирует тот факт, что только за прошлую неделю «жилищный квадрат» однокомнатной квартиры подорожал аж на 10 долларов. Николай Простолупов отмечает, что при реальной продаже стандартных типовых квартир в девятиэтажных панельных домах квадратный метр стоит около 1450 долларов. В прошлом году в ноябре квадрат такого жилья продавался за 1280 долларов.
Минимальная стоимость двухкомнатных квартир составляет от 55 до 58 тысяч долларов. Известно, что и это «хрущевки» общей площадью до 46 кв. м, обычно на крайних этажах старых домов. Еще три месяца назад подобное не очень качественное жилье стоило на 1-2 тысячи долларов меньше. Стандартные двухкомнатные квартиры в панельных девятиэтажных домах предлагаются сегодня от 60 до 75 тысяч долларов. Довольно большое предложение остается в сегменте двухкомнатных квартир стоимостью до 90 тысяч долларов. Здесь роль играет элитная «прописка» дома и общая площадь жилья. Действительно большие по площади двухкомнатные (56-73 кв. м) могут стоить даже от 100 до 150 тысяч долларов. Цена действительно дорогих двухкомнатных сейчас достигает иногда 200-250 тысяч долларов.
При реальной продаже типовых двухкомнатных квартир в панельных домах квадратный метр общей площади обычно стоит около 1400 долларов.
Последней тенденцией среди покупателей даже стандартных квартир стало то, что клиенты активнее ищут жилье в таких домах, где не существует проблем с парковкой личного автомобиля. Этот фактор может повлиять и на конечную стоимость предлагаемых квартир.
Самые дешевые трехкомнатные квартиры предлагаются в Минске по цене от 65 до 70 тысяч долларов. Однако стандартные более-менее ликвидные трехкомнатные имеют уже ценник в диапазоне от 75 до 85 тысяч долларов. Трехкомнатные квартиры хорошо покупаются, когда квадратный метр такого жилья колеблется в пределах от 1320 до 1350 долларов.
Тенденция на плавное подорожание сохранится и впредь
Николай Простолупов уверен, что при существующей тенденции по сокращению предложения и повышенного спроса квартиры на вторичном рынке столицы будут уверенно дорожать примерно на 1,5-2 процента ежемесячно. Такой прогноз наш эксперт дает на срок до первых чисел июня. Далее ситуация с ценами будет зависеть от общей экономической ситуации в стране.
Возможно, что на вторичный рынок жилья начнут сильно влиять события, разворачивающиеся в сфере коммерческого строительства квартир. Почему? Столичное руководство планирует выделять земельные участки под стройплощадки почти исключительно по линии бюджетного строительства для очередников. Поэтому долевое строительство в Минске будет сокращаться. Коммерческого строительства жилья, по мнению Николая Простолупова, уже и сегодня гораздо меньше, чем год назад. При сокращении предложения на первичном рынке жилья, в сфере долевого строительства начинают действовать рыночные «правила игры». Долевое строительство начнет дорожать. Надо заметить, что долевое строительство и сейчас не очень дешевое. Например, в каркасно-блочном доме микрорайона «Каменная Горка-2» квадратный метр жилья стоит уже 1300 долларов. Это при том, что строительство дома там еще не началось.
Акционерное общество «Белстрой» предлагает для очередников долевое строительство квартир в доме, который будет сдан в эксплуатацию в 2014 году. В таких квартирах квадратный метр общей площади жилья стоит для клиентов уже 1500 долларов по курсу Нацбанка.
В жилом комплексе «Дипломат» в центре столицы квадратный метр общей площади квартир предлагается от 1600 долларов и дороже.
Согласитесь, что такие цены не маленькие. Известно, что клиентам предлагаются квартиры в новых домах с современной планировкой и т.д. Однако в коммерческом строительстве квартиры предлагаются без отделки. Чтобы потом довести квартиру до ума, необходимо будет изыскать еще довольно круглую сумму.
Через несколько лет столичное жилье станет почти недоступным?
Корреспондент «Звязды» предложил нашему эксперту сделать предварительный прогноз развития вторичного рынка жилищной недвижимости столицы на более долгосрочную перспективу. Что будет, если в столице будут и впредь строить жилье существующими темпами?
Николай Простолупов считает, что если ситуация со строительством жилья в Минске кардинально не изменится, то уже через 2-3 года предложение на вторичном рынке жилья сократится примерно наполовину. А после этого, при большом спросе, возрастут цены на квартиры примерно в таких же пропорциях. В таких условиях улучшить свое жилищное положение смогут только самые богатые... Что нужно делать, чтобы этот сценарий не сбылся?
Николай Простолупов высказывается на этот счет довольно категорично. По его мнению, уже сейчас необходимо начать строительство новых жилых комплексов и активно осваивать земли в районе аэропорта «Минск-1», микрорайона Боровая и рядом с Новинками. Потом заниматься комплексной застройкой земель за кольцевой дорогой на расстоянии до 5 километров — там, где уже существует созданная магистраль. На эти земли необходимо допустить на конкурсной основе всех застройщиков, в том числе и коммерческих. После этого жилищное строительство в столице получит действительно второе дыхание, а цены на жилье начнут даже снижаться. Параллельно нужно серьезно уплотнять уже существующую застройку в отдельных районах города, в том числе за счет большого частного сектора.
В январе-феврале в эксплуатацию в нашей стране было сдано 640,6 тысячи кв. м жилья, что составляет 9,9 процента к предусмотренному заданию на 2013 год, сообщает пресс-служба Министерства экономики Беларуси. Вместе с тем, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, ввод жилья уменьшился на 11,8 процента, или на 85,8 тысячи кв. м.
Минэкономики отмечает, что в Витебской, Гомельской и Могилевской областях зафиксирован наименьший процент выполнения прогнозных показателей по вводу жилья в первом квартале 2013 года. Специалисты Минэкономики объясняют такую ситуацию массовым оттоком высококвалифицированных кадров в сфере строительства за границу.
Сергей Куркач, апрель 2013 года.
Источник: газета «Звязда», в переводе: http://old.zviazda.by/ru/issue/article.php?id=110517