Традиционно на вторичном рынке жилищной недвижимости Беларуси первые два месяца нового года считались мертвым сезоном, когда массовый потенциальный покупатель начинал действительно "шевелиться" только ближе к марту. Так было раньше. О ситуации, которая сегодня наблюдается в жилищной сфере столицы, корреспонденту "Звязды" сообщил руководитель агентства "БелЦТН", председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов.
Предложение сократилось почти вдвое
По информации Николая Павловича, в этом году на жилищном рынке столицы наблюдается совсем другая и неожиданная тенденция, когда покупатели только немного снизили декабрьский ажиотаж, однако и в январе, и в феврале активно просматривали и приобретали квартиры. Вместе с тем, именно в этом году на рынке существенно уменьшилось количество продавцов. Так, по состоянию на начало прошлого года, в рекламных проспектах на продажу существовало около 10 тысяч различных вариантов квартир. В феврале в информационном каталоге осталось уже около 6,5 тысячи квартир. Более того, в этом списке сегодня присутствует около 3 тысяч квартир, которые предлагаются клиентам по заведомо завышенной цене. Реально такое жилье на вторичном рынке никакой погоды не делает, так как этими вариантами клиенты даже не интересуются. Куда так резко исчезло большое количество продавцов? Что стало с их квартирами?
На самом деле на жилищном рынке столицы около 80 процентов продавцов являются и потенциальными покупателями квартир. Кто-то пытается переехать в лучший микрорайон города, другие решают приобрести себе большую по площади квартиру. Чтобы совершить такой обмен, необходимо продать свою старую квартиру и найти хорошие деньги для доплаты. В последние месяцы именно такая категория продавцов-покупателей уходит с рынка, так как понимает, что улучшить свои жилищные условия им сегодня не по карману. Жизнь дорожает, прежние доходы под вопросом, а коммуналку начинают отпускать...
Новые покупатели скупают дешевое жилье
В прошлом году ежемесячно в среднем в Минске продавалось 400-500 квартир. В январе текущего года было зарегистрировано около 600 сделок, в феврале — уже 480. Наш эксперт отмечает, что сейчас на рынке активничают так называемые новые покупатели, которые "охотятся" исключительно на компактные и дешевые квартиры. А вот последних сейчас стало гораздо меньше. Видимо, поэтому сегодня стали предлагаться на продажу отдельные комнаты в обычных многокомнатных квартирах. Минимальная стоимость такого жилья составляет от 14 до 20 тысяч долларов. Большие по площади и лучшие по качеству комнаты стоят иногда от 25 до 40 тысяч долларов.
На столичном рынке сейчас осталось всего около десяти квартир по минимальной цене до 39-43 тысяч долларов. Это совсем "слабенькие" по качеству "хрущевки" на крайних этажах старых пятиэтажных домов, общая площадь которых составляет до 33 квадратных метров.
Несмотря на то, что средняя цена предложения квадратного метра в настоящее время даже увеличивается, что связано с вымыванием дешевых квартир, однако реальные покупатели рассматривают только те варианты однокомнатных квартир, которые стоят до 50-55 тысяч долларов. Более дорогие однокомнатные рискуют попасть вообще в ранг "ненужного" жилья.
Начали исчезать "слабые" двушки
Действительно дешевых двухкомнатных квартир на вторичном рынке столицы чуть больше. Однако сегодня двушки стоимостью до 50 тысяч долларов тоже стали экзотикой. Сейчас маленькие двухкомнатные "хрущевки" общей площадью до 46 квадратных метров стоят от 48 до 53 тысяч долларов. Чуть большие по площади двухкомнатные квартиры (46-53 кв. м) в девятиэтажных домах или в ликвидном микрорайоне стоят от 55 до 65 тысяч долларов. Двушки стоимостью от 70 до 80 тысяч долларов должны иметь общую площадь минимум 64-67 "квадратов" и прописку в современном доме "вкусного" микрорайона.
Сильнее всего дешевеют большие многокомнатные
Сегодня однокомнатная квартира может быть действительно продана только в том случае, если квадратный метр в ней стоит до 1300-1350 долларов. Реальная цена продажи двухкомнатных квартир составляет в пределах 1200-1250 долларов за квадратный метр. Кроме этого, на квартиры в дальних районах покупатель будет требовать дополнительную скидку в пределах не менее 5-10 процентов. Стоимость "квадрата" трехкомнатных квартир иногда падает до 1100-1150 долларов. Сильнее всего в этом году подешевели четырехкомнатные квартиры в старых домах. Здесь в ходе торгов собственники такого экзотического жилья (маленькая кухня, смежные комнаты) могут предлагать скидки в размере до 6-8 тысяч долларов. В результате иногда стоимость квадратного метра общей площади многокомнатных квартир падает до тысячи долларов и даже ниже. Сейчас минимальная цена предложения трехкомнатных квартир составляет от 53 до 60 тысяч долларов, это при том, что общая площадь таких квартир колеблется от 57 до 66 квадратных метров. Минимальная стоимость четырехкомнатных квартир уверенно держится на уровне от 60 до 75 тысяч долларов даже по такому жилью, общая площадь которого достигает 73-80 квадратных метров.
В марте-мае — традиционное оживление, а летом — мертвый сезон и удешевление
Николай Простолупов надеется, что уже в марте-апреле столичным рынком жилищной недвижимости начнут интересоваться стратегические покупатели, которые будут покупать более просторное жилье среднего ценовой диапазона. В это время цены на рынке окончательно стабилизируются. Однако уже со второй половины лета спрос на минские квартиры может достичь абсолютного минимума. Именно в это время "слабенькие" по качеству квартиры будут снова существенно дешеветь.
Сергей Куркач, 19 февраля 2011 года.
Газета "Звязда", оригинал: http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=74669&idate=2011-02-19