Эксперты уверены, что законодательная база ипотеки практически создана. Осталось только дождаться уменьшения размеров процентных ставок по кредитам.
В свое время строительную отрасль серьезно поддержало государство, когда населению массово выдавались льготные кредиты под строительство жилья. Сейчас ситуация в стране уже совсем другая, поэтому дарить жилье людям через систему льготного кредитования государство сегодня не имеет никакой возможности. Объемы льготного кредитования существенно уменьшились, поэтому и рассчитывать на такую господдержку могут теперь далеко не все. Сегодня необходимо искать другие действенные механизмы финансирования жилищного строительства. О том, какие схемы решения жилищной проблемы предлагаются людям законодательной властью, редакция «Звязды» поинтересовалась у заместителя председателя Постоянной комиссии по жилищной политике и строительству Александра Ярошевича.
– Объемы льготного кредитования сокращаются, но сам механизм такого финансирования решили сохранить?
– В нынешнем году была разработана Концепция жилищной политики Беларуси до 2016 года. В ней четко определены категории граждан, имеющих право получать льготные кредиты. Сейчас существует дифференцированный подход к нуждающимся в улучшении жилищных условий. Соответственно, и различными путями планируется решать их жилищный вопрос.
На начало года в стране было зафиксировано 813,6 тысячи «очередников». Однако это еще не говорит о том, что все они имеют одинаковую потребность в жилье. Так, сейчас в республике насчитывается более 20 тысяч человек и семей действительно уязвимых категорий, которые без государственной поддержки жилищную проблему не решат или имеют право на получение социального жилья. Вместе с тем, в минувшие годы много жилья по льготным кредитам строилось и для тех, кто острой нужды в нем не имел. Точно знаю по своему Столинскому району, где около 20 процентов новых квартир в строительных кооперативах пустует.
– Именно поэтому назрела необходимость использовать систему ипотечного кредитования?
– Закон об ипотеке был принят еще в 2008 году. Сейчас в нашей комиссии на стадии второго чтения находится документ о внесении изменений и дополнений в этот закон.
– А объясните «на пальцах», что это за зверь такой «ипотека»?
– Тут все довольно просто. Ипотека представляет собой долгосрочный кредит под залог жилищной недвижимости, которая приобретается или строится.
– Какие у ипотеки есть преимущества и недостатки?
– Главный плюс этого механизма в том, что при ипотеке не надо искать поручителей. Вы знаете, что сегодня люди кредитами уже «наелись», когда каждый второй из нас кредитополучатель или поручитель. А в долгосрочных жилищных кредитах фигурируют довольно большие суммы денег.
Для отдельных категорий граждан является серьезной проблемой найти необходимое количество поручителей, у которых есть хорошие заработки.
– Механизм ипотеки не только упрощает «условия игры» с кредитами для населения, но и защищает банки от неоправданного риска?
– В новом Жилищном кодексе от 2 марта 2013 года прописан момент, что тех, кто не платит по ипотечному кредиту, могут выселить из залогового жилья. В старой редакции ЖК этой нормы не было. Видимо, поэтому банки и немного «холодновато» относились к массовому использованию механизмов ипотечного кредитования.
А вот теперь финансовые институты могут смело заниматься таким кредитованием, так как Жилищный кодекс уже не противоречит всем нормам действия ипотеки. В банках в залоге есть квартира: если гражданин отказывается платить, то такое жилье попадает в ранг товара, который потом продается для погашения задолженности по ипотечному кредиту. В этом случае уже не нужно соответствующего решения по такому жилью от органов опеки и попечительства.
– Будут ли предусматриваться законодателями социальные аспекты участников ипотеки? Немного расшифрую свой вопрос. Неужели нашу страну ждет потом сложный период принудительного выселения из ипотечных квартир и тех семей, где есть маленькие дети?
– Однозначно тут ответить сложно. Будет отдельно рассматриваться каждый конкретный случай. Если мы говорим о многодетных семьях, то они получают от государства льготные кредиты, погашать которые не так и сложно.
Во всех остальных случаях действуют принципы нового Жилищного кодекса. Квартира изымается в пользу банка и продается. На свободном рынке такое жилье в любом случае будет стоить больше, чем задолженность банку. За деньги, которые останутся после продажи квартиры и погашения кредита, можно будет приобрести более дешевое жилье немного других потребительских качеств или меньшей площади. В исключительных случаях проблемы таких семей будут решаться местными властями, в том числе и за счет использования маневренного жилья или жилых помещений коммерческого использования. Уверен, что просто на улицу никого выставлять не будут.
– Жилищный кодекс предусматривает определенный механизм выселения проблемных пользователей ипотеки...
– Да. Сначала такому клиенту банка выносится предупреждение, предлагаются конкретные пути по погашению задолженности. В общем, хозяину ипотечного жилья, который имеет проблемы с банком, дается целый год до решения суда о взыскании квартиры в пользу кредитодателя. За год финансовую проблему собственник квартиры может и должен решить. Надо будет лучше работать, а не только рассчитывать на государство.
– Однако у белорусской ипотечной модели существуют и недостатки?
– Да. Все дело в том, сколько стоят для населения кредитные деньги. Ипотечное кредитование сейчас «буксует», ведь банки не могут предложить клиентам долгосрочную ссуду под приемлемые проценты. Законодательство по ипотеке сейчас дорабатывается только в аспекте сглаживания непринципиальных шероховатостей. Главный принцип ипотеки начнет массово работать только тогда, когда процентные ставки по кредитам станут меньше. Например, во Франции размер ставок по таким кредитам не превышает 3,5-4 процентов годовых. А нам до этого еще далеко...
– Говорят, что в любом новом деле не последнюю роль играет человеческий фактор. А наши люди примут ипотеку «на ура»?
– В Концепции жилищной политики предусмотрено создание в стране Национального агентства по ипотеке. Это будет серьезная государственная структура, которая начнет активнее продвигать идею массового развития ипотечного кредитования среди населения. Согласен, что для действительно положительных результатов по системе ипотеки нужно длительное время. Здесь нужно не только создать (разработать) четкий механизм по использованию ипотечного кредитования, но и изменить само отношение людей к жилищному вопросу. Люди должны окончательно понять, что сейчас нужно самостоятельно выбирать пути и механизмы финансирования жилья, а не ждать подарков от государства.
– Какие еще инструменты существуют для финансирования строительства жилья?
– В последнее время, например, в Брестской области началось активное развитие долевого строительства. Там люди больше обращают внимание на жилищные облигации. Приобретение таких ценных бумаг дает гарантию клиентам в том, что они не просто профинансировали какое-то коммерческое строительство, а в виде жилищных облигаций приобрели определенную часть своей будущей квартиры.
Среди новых инструментов финансирования есть и ранее забытые, которые теперь можно «оживить». Совет Министров и правительство страны рекомендуют государственным и частным организациям снова заняться строительством жилья для своих работников. Теперь организации, если они заинтересованы, чтобы в их сферу попали действительно квалифицированные специалисты, должны помогать своим работникам и в финансировании жилья. Это могут быть разного рода займы, иногда даже беспроцентные. Организациям разрешается строить для своих кадров и арендное жилье.
– В последнее время система стройсбережений Беларусбанка потеряла свою актуальность. Возможно, это объясняется уровнем инфляции, которую мы пережили в позапрошлом году?
– Понятно, что уровень инфляции, а также размер ставки рефинансирования Национального банка повлияет на использование механизмов строительных сбережений и ипотеки. В свое время при ставке рефинансирования около 10% годовых системой стройсбережений воспользовалось большое количество людей.
– Какое отношение у законодателей к развитию государственного арендного жилья?
– Я уверен, что именно арендное жилье является лучшим и прогрессивным методом решения жилищной проблемы в крупных городах страны.
Так произошло, что наше мировоззрение десятилетиями подталкивало людей «привязываться» к собственному жилью, а не стремиться искать место с перспективной работой. Современные тенденции в мире на этот счет уже совсем другие. Молодежь сейчас гораздо более мобильна и не собирается «прикалывать» себя к определенному месту жительства. Поэтому государству, городским властям и отдельным организациям нужно предлагать квалифицированным специалистам именно арендное и качественное жилье. В странах Западной Европы механизм арендного жилья действует уже многие десятилетия. А в Беларуси сейчас около 86 процентов жилья принадлежит населению на правах собственности.
– Мне кажется, что на Западе главная часть арендного жилья не принадлежит государству...
– Во многих странах Европы арендное жилье строится частными компаниями. Эти компании сдают его в аренду муниципальным властям, а последние потом распределяют такие квартиры среди различных социальных групп.
– Что сегодня мешает частным инвесторам массово заниматься строительством арендного жилья в нашей стране?
– Дело в том, что по подобным проектам существует очень большой срок окупаемости потраченных инвестиций. Местные бизнесмены охотнее строят коммерческое жилье на продажу, когда потраченные средства возвращаются в дальнейший инвестиционный оборот гораздо быстрее. Мне кажется, что для старта строительства арендных домов частными инвесторами, государство должно предусмотреть для таких проектов какие-то специальные налоговые льготы или другой механизм господдержки. Такие льготы будут целесообразными именно на первоначальном этапе частного арендного строительства.
– Спасибо вам за беседу.
Сергей Куркач, 19 июня 2013 года.
Источник: газета «Звязда», в переводе: http://old.zviazda.by/ru/archive/article.php?id=113271&idate=2013-06-19