Такой смелый прогноз предложил редакции газеты "Звязда" наш эксперт — председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость", директор агентства недвижимости "БелЦТН" Николай Простолупов.
В первую неделю нового года большая часть бесквартирных жителей Беларуси узнала о том, кто сейчас имеет право на получение льготных кредитов под строительство жилья. Соответствующий указ об этом был подписан 6 января главой нашего государства. Сразу отмечу, что редакция нашего издания предварительно договорилась о проведении "прямой линии" со специалистами "Беларусбанка" по этой тематике, которую мы планируем провести в ближайшее время. А сегодня речь будет вестись о тенденциях, которые наблюдаются на вторичном рынке жилищной недвижимости.
Тут Николай Простолупов сразу уточнил, что введение новых условий по льготному кредитованию жилищного строительства, пожалуй, никак не пересекается с вторичным рынком жилья. Люди, которые долгое время рассчитывали на государственную поддержку, практически не имеют возможности покупать квартиры по рыночной стоимости.
Наблюдается активность покупателей
В прошлые годы обычно потенциальные клиенты агентств недвижимости активно приобретали себе квартиры в последние месяцы года, а потом в январе и в течение нескольких недель февраля на рынке "хозяйничал" мертвый сезон. В этом году совсем другая ситуация. И в декабре, и с первых дней января люди продолжают интересоваться предложением и покупают себе квартиры.
Эту ситуацию наш эксперт объясняет тем, что в прошлом году в течение 6-7 месяцев накапливался отложенный спрос на жилье, когда граждане ожидали каких-то конкретных изменений на валютном рынке, в сфере строительства жилья, по сегментам доступного кредитования и т.д. Сегодня уже известно, что жить нам надо по средствам и эмиссионного увеличения зарплат не будет, что, несмотря на серьезную инфляцию отечественной валюты, столичные квартиры в долларах подешевели только немножко. Поэтому люди с деньгами снова начали интересоваться долевым строительством и готовым жильем.
Одним из факторов активности потенциальных покупателей является тот аспект, что с 1 апреля размер базовой величины увеличивается сразу в три раза. Сегодня максимальная стоимость полного спектра услуг агентств для покупателей составляет 105 базовых величин, или 3 млн. 600 тысяч рублей, что соответствует где-то 430 долларам. После того, как размер базовой величины увеличат с 35 тысяч до 100 тысяч рублей, полный пакет услуг агентств недвижимости будет стоить клиенту уже примерно 1200 долларов. В долларовом эквиваленте такой ценник услуг агентств существовал и весной прошлого года.
Спрос только на самое дешевое и на максимально качественное и дорогое
В прошлом году во втором полугодии на столичном рынке жилья наблюдалось явное расслоение потенциальных покупателей по уровню доходов и возможностей. Активная продажа квартир наблюдается на рынке только в двух сегментах: это очень дешевое жилье и достаточно дорогое. Заместитель директора столичного агентства "Квадратный метр" Лариса Кулакова отметила, что кризисы в других странах всегда сопровождались тем, что начинали скупать самое дорогое и самое дешевое жилье. Этот принцип "выстрелил" и в Беларуси.
Так случилось, что средний класс, который рассчитывал приобрести относительно качественное жилье, на это уже не имеет соответствующих средств, поэтому начинает покупать гораздо более дешевые квартиры. Клиентов, у которых и до этого денег было много, кризис сильно не зацепил, поэтому они начали строить жилье бизнес— и премиум-класса или приобретать дорогие квартиры в элитных домах на вторичном рынке.
Продолжает работать и рынок долевого строительства, где стоимость квадратного метра нового жилья в пригороде составляет от 7 до 8 миллионов, в новостройках эконом-класса в Минске — от 8 до 11 миллионов рублей. Строительство жилья бизнес-класса будет в пределах 1300-1500 долларов.
В Минске попытаются отказаться от "панелек"?
Как известно, хорошим спросом у граждан пользуется дешевое жилье в многоквартирных домах. И Минск здесь не является исключением. Чтобы иметь минимальную себестоимость квадратного метра, в главном мегаполисе страны дома все чаще строятся в панельном исполнении.
Хорошо ли это для города? Председатель комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Александр Петров отмечает, что большая часть такого жилья распределяется не очередникам, а направляется в свободную продажу. Это, соответственно, увеличивает приток населения в столицу из других городов страны.
Поэтому, чтобы выполнить показатели генерального плана развития города и одновременно сдерживать численность населения столицы в пределах 1,9-2 млн. человек, в столице необходимо поэтапно отказываться от панельного строительства, уверен главный архитектор. По его мнению, в Минске нужно использовать строительство домов исключительно по индивидуальным проектам. Столица не должна выглядеть как обычный стандартный город — она требует новых принципиальных решений по архитектуре.
Специалист уверен, что рост Минска надо ограничивать, а крупнопанельное домостроение активнее использовать в городах-спутниках. Вместе с тем, здесь следует отметить, что при реализации проекта первого города-спутника в Смолевичах уже возникли серьезные проблемы. Как отметил на днях заместитель председателя Мингорисполкома Сергей Радоман, столица не может финансировать такое строительство в Смолевичах. На эти цели, согласно закону, должны использоваться кредитные ресурсы Минской области, которых пока недостаточно. Специалисты подсчитали, что только для создания инженерной инфраструктуры и улиц потребуются инвестиции в объеме около 1,7 трлн. рублей. Реальное строительство города-спутника в Смолевичах начнется не раньше, чем в 2013 году, считает столичный чиновник.
Маленькие однокомнатные квартиры возможно приобрести даже за 35 тысяч USD
Эксперты вторичного рынка жилой недвижимости столицы отмечают, что в трудные финансовые времена бесквартирное население все чаще обращает внимание на не очень качественное, но дешевое жилье. Например, по улицам Мичурина, Либкнехта, Филатова, Ангарской, Казинца и других точках старой застройки существует предложение квартир стоимостью от 35 до 38 тысяч долларов. Это обычно очень маленькие квартиры общей площадью от 32 до 35 квадратных метров в старых пятиэтажных домах. Правда, квартиры с ценником до 40 тысяч долларов начали появляться и в 9-этажных панельных домах.
Вместе с тем, специалисты отмечают, что самое дешевое жилье в Минске было "вымыто" с рынка еще в последние месяцы прошлого года. Так, в ноябре прошлого года можно было приобрести небольшие однокомнатные квартиры в Заводском районе за 33-35 тысяч долларов. Исчезли из продажи и совсем маленькие квартиры такого бюджетного варианта общей площадью около 21 кв. метра, которые раньше стоили от 28 до 30 тысяч долларов.
Самое большое количество предложений по однокомнатным квартирам приходится на ценник от 42 до 50 тысяч долларов.
Надо отметить, что в первый месяц года выбор однокомнатных квартир у потенциальных покупателей существенно уменьшился. Такое сокращение предложения отмечается теперь не только по жилым комнатам маленьких площадей, но и по всем сегментам квартир на вторичном рынке жилья Минска.
Заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья группы компаний "Твоя столица" Светлана Куделко уверена, что за прошлый год количество предложений квартир в Минске снизилось примерно на 22 процента. Специалисты связывают такое сокращение предложения с нестабильной валютной ситуацией в стране в прошлом году.
С рынка начали исчезать и совсем дешевые двушки
Если в прошлом году в ноябре на вторичном рынке столицы существовало предложение маленьких двухкомнатных квартир с ценником от 40 до 43 тысяч долларов, то сегодня практически таких цен уже нет. Даже очень маленькие так называемые "полуторки" общей площадью 39-42 кв. метра предлагаются за 43-45 тысяч долларов. Обычно в продаже существует лишь несколько таких квартир, приобретаемых покупателями в течение всего 2-3 недель. Средняя стоимость обычных двухкомнатных квартир общей площадью от 44 до 48 квадратных метров составляет от 52 до 60 тысяч долларов. Чуть большие по площади двухкомнатные квартиры предлагаются продавцами уже в пределах от 60 до 75 тысяч долларов.
Информационный каталог издания "Недвижимость Беларуси" свидетельствует о том, что временно с рынка исчезли совсем дешевые трехкомнатные квартиры, которые еще в ноябре можно было приобрести за 46-47 тысяч долларов. Сейчас существуют в продаже только маленькие "хрущевки" общей площадью от 49 до 56 квадратных метров стоимостью от 50 до 58 тысяч долларов. Обычно существует сразу только несколько многокомнатных квартир такого ценового диапазона. Средняя стоимость стандартной трехкомнатной квартиры с общей площадью около 64 кв. метров колеблется в пределах 70-75 тысяч долларов. Чуть большие по площади трехкомнатные квартиры стоят уже от 80 до 90 тысяч долларов.
Довольно интересным является тот факт, что сейчас на рынке существенно уменьшилось предложение на продажу отдельных комнат и долей в квартирах. Количество предлагаемых вариантов таких жилых помещений в информационных каталогах уменьшилось за последние два месяца почти на треть. Стоимость небольших комнаток (до 10 кв. метров) в многокомнатной квартире составляет от 12 до 16 тысяч долларов. Большие комнаты в относительно качественных квартирах предлагаются уже за 20-25 тысяч долларов.
Конкуренция с долевым строительством подтолкнет владельцев квартир на скидки
На вторичном рынке жилья тенденциями "управляют" индивидуальные продавцы. Иногда они довольно продолжительное время не соглашаются с тем, что их исключительное жилье по такой цене продать уже невозможно. Выше мы показали цены на столичные квартиры из базы данных предложения. Вместе с тем, отмечает Николай Простолупов, в любых информационных каталогах около 30 процентов квартир имеют завышенный ценник, поэтому по такой цене жилые помещения реально не продаются.
Теперь квартира будет продана только в том случае, если стоимость квадратного метра не более 1200-1250 долларов, а по отдельным жилым объектам она снижается даже до 1100-1150 долларов.
Вместе с тем, считает специалист группы компаний "Твоя столица" Светлана Куделко, в первой половине текущего года ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости останется достаточно стабильной. А вот со второй половины 2012 года возможен даже небольшой рост цен. Наш эксперт Николай Простолупов согласен с таким прогнозом в том аспекте, что стоимость квартир в этом году может подорожать только в национальной валюте, но не в долларах. Дело в том, что правительством страны на этот год запланирована инфляция на уровне 22 процентов. Это означает дальнейшую девальвацию белорусского рубля и то, что зарплаты потенциальных покупателей квартир в долларовом эквиваленте практически не увеличатся. На вторичном рынке жилищной недвижимости существует действующий экономический механизм по формированию рыночных цен квартир. Адекватная цена квадратного метра жилья на свободном рынке всегда примерно в три раза выше размера средней зарплаты потенциальных покупателей. Сегодня зарплаты таких работников в долларовом эквиваленте составляют примерно 320-340 долларов. Это значит, что стоимость квадратного метра должна потихоньку приближаться к 1000 долларов. В долевом строительстве подобная тенденция начинает наблюдаться уже сейчас. Так, в жилых комплексах "Маяк Минска" и "Вивальди" квадратный метр общей площади новых квартир предлагается строить по цене от 900 долларов, а в жилом комплексе по улице Богдановича жилой "квадрат" предлагается вообще за 800-850 долларов.
Сергей Куркач. 13 января 2012 года.
Газета "Звязда", оригинал на белорусском языке: http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=91739