Специалисты уверены, что по серым схемам без соответствующего оформления земельные участки приобретать не следует.

О последних тенденциях на земельном рынке столичного региона рассказывает специалист по операциям с недвижимостью Центра торговли недвижимостью "ПАКОДАН" Вадим Ильчук.

— Считается, что сезон купли-продажи загородной жилой недвижимости и земельных участков открывается после того, как сойдет снег и хорошо потеплеет...

— Да. Однако напомню, что консультации и подбор вариантов земельных участков люди получали в агентствах еще в последние дни февраля. А вот сейчас начались реальные продажи объектов.

— Как, по сравнению с началом года, изменилась активность клиентов на земельном рынке?

— Активность есть, однако пока еще мало состыковок по стоимости объектов между потенциальными покупателями и продавцами этого имущества. Дело в том, что ситуация сегодня, по сравнению с последними месяцами прошлого года, существенно изменилась: с рынка исчезли те земельные участки, которые были получены очередниками по социальной цене. Такие владельцы земельных участков теперь должны обязательно построить там жилье, ввести дом в эксплуатацию, после чего запрещено продавать эту недвижимость в течение 8 лет. Правда, на рынке остались те земельные участки, где в прошлом году была проведена консервация жилищных построек. Однако владельцы законсервированных объектов не очень спешат продавать свою недвижимость. Почему? Ведь покупатели рассчитывают купить как можно дешевле, а продавцы надеются продать дороже. И тут владельцы ликвидных земельных участков частично правы, так как рынок в этом году сузился. Сейчас на нем уже не так много участков, как это было в прошлом году.

Вместе с тем, среди жителей столицы сейчас наблюдается тенденция, когда семьи уже хотят не только иметь стандартную квартиру в городе и дачу на расстоянии 30-70 километров от Минска, а именно жить в частном доме в ближайшем пригороде. Это стало престижным и даже удобным. Наличие собственной машины позволяет работать в столице, а жить рядом с природой, где уже совсем другая экология.

— Это все так, но о собственном доме в пригороде реально могут мечтать только достаточно богатые минчане?

— О собственном доме задумываются практически все семьи с детьми. Сегодня люди уже понимают, что на земельном участке не нужно обязательно строить шикарный коттедж на 300-500 кв. метров. Потом его надо будет обслуживать. Для комфортного проживания стандартной семье достаточно построить обычный дом площадью до 100-150 кв. метров. Сейчас даже средний класс столичных жителей начинает строить себе жилье за городом.

В последнее время к рынку загородной недвижимости начинают присматриваться так называемые виртуальные потенциальные покупатели. Это те люди, у которых нет больших денег, но есть несколько квартир в Минске. После продажи одной квартиры они могут приобрести себе хороший земельный участок, а после продажи второй квартиры — построить там собственный дом. Пока такие столичные "виртуалы" еще колеблются, но первые "ласточки" среди них уже есть.

— После Нового года стоимость земельных участков вокруг Минска увеличилась. О каком ценнике теперь может идти речь?

— Сами земельные участки не подорожали. Просто на рынке уже нет совсем дешевых объектов, которые активно продавались до 1 января 2012 года. Цены на земельные участки сейчас остаются на стабильном уровне.

— Где сейчас около Минска остались интересные участки для клиентов?

— Спросом пользуются земельные участки по всем направлениям. На первом месте остается Логойское направление. Точнее, это массивы около деревень Валерьяново, Марьяливо (поселок газовщиков), Боровляны, деревни Раубичи и Губичи (прибрежные зоны). Начали пользоваться спросом земельные участки даже рядом с Логойском, где земля уже подорожала.

Супердорогая земля предлагается индивидуальным застройщикам в коттеджном поселке у деревни Валерьяново. Там стоимость сотки земли составляет до 10 тысяч долларов, поэтому весь участок площадью около 15 соток может предлагаться покупателям за 100-150 тысяч долларов. Эти участки находятся в зоне жилой коттеджной застройки, где есть необходимая инфраструктура, в том числе с асфальтированными подъездами к домам и современными коммуникациями. В Боровлянах ценник земельных участков колеблется от 3 до 5 тысяч долларов за сотку.

Дорогая земля предлагается и в прибрежных зонах или рядом с красивыми лесными массивами, где сотка стоит от 6 до 8 тысяч долларов.

— Кто сейчас покупает такую дорогую землю? Это частные структуры, фирмы, или может богатые иностранные бизнесмены?

— Земельные участки под индивидуальное строительство покупают частные лица. Это не всегда минчане, но почти всегда белорусы. Жилищную недвижимость с землей иногда приобретают и граждане других стран. В этом случае земельный участок оформляется на такого собственника в долгосрочную аренду. Спрос на земельные участки со стороны жителей крупных городов России существует, но на рынке это не играет серьезной роли.

— Где существуют земельные участки по средней цене?

— Чуть меньшим спросом пользуются земельные участки в московском направлении (например, в Колодищах); мядельское направление (Семково, Ждановичи, поселок Зеленое). В зависимости от наличия коммуникаций и инфраструктуры сотка земли здесь стоит от 3 до 5 тысяч долларов. Сразу замечу, что совершенно пустые земельные участки никто теперь и не продает. Земля в чистом виде не является объектом недвижимости. Однако вторичный земельный рынок существует, и это вполне законный бизнес. Формально на продажу предлагается не земля, а земельные участки с какими-то домиками, или с незавершенным законсервированным строением.

— В связи с этим существует один провокационный вопрос. Бывают случаи, когда владельцы земельных участков, которые были получены по социальной стоимости, предлагают другим лицам строить на их земле себе жилье. По документам хозяином построенного дома является потом тот гражданин, который получал земельный участок в качестве очередника. Стороны договариваются полюбовно таким образом, что через 8 лет, когда будет снят запрет на продажу подобных объектов, произойдет переоформление жилого дома с землей на имя реального хозяина, который именно его и строил. Вы с такими сделками встречались?

— О таких случаях я действительно слышал, однако... Специалисты агентств недвижимости такими сделками никогда заниматься не будут. Это очень рискованные и сомнительные сделки. Знаете, что из-за спорных моментов иногда сильно ссорятся даже близкие родственники, а здесь, по сути, чужие люди. Я бы никому не советовал заниматься такими серыми схемами.

- Где сегодня можно купить самые дешевые земельные участки?

— Это могилевское направление, где продать не совсем ликвидный земельный участок иногда бывает довольно сложно. В земельных массивах около деревень Сосны, Стайки и Большой Тростенец сотка земли будет стоить до 3 тысяч долларов и даже гораздо дешевле.

— Чего ждать на земельном рынке столичного региона в ближайшей перспективе?

— Загородная недвижимость вокруг Минска со временем будет только дорожать. Новые земельные массивы под индивидуальное строительство в пригородной зоне столицы уже больше не формируются, на определенное количество участков существует запрет по продаже в течение 8 лет. Поэтому количество предложений ликвидных участков уменьшается. В этой связи мне кажется, что в течение года земельные участки здесь подорожают примерно на 10-15 процентов.

— Сегодня на вторичном рынке продаются и полностью готовые для жизни коттеджи и дома. Какие здесь существуют ценники?

— В логойском направлении самые дешевые индивидуальные дома среднего качества стоят от 100 до 130 тысяч долларов. Большое количество качественных коттеджей в этой зоне имеет ценник около 200-350 тысяч долларов. Есть в продаже и вообще шикарные дома стоимостью в пределах от 900 тысяч до 1,5 млн. долларов. Иногда стоимость таких объектов не всегда соответствует рыночным законам. Представьте, что если человек построил коттедж за 600 тысяч долларов, а потом предлагает его на продажу за 1,5 млн. долларов, то в этом случае такой хозяин выставил не совсем адекватный ценник. Есть в продаже и дорогие коттеджи по реальным ценам, когда сразу видно, что себестоимость объекта близка к его цене продажи. Сейчас в продаже имеется один коттедж за 1,2 млн. долларов, где сантехника сделана частично из золота, а в элементах декора массово присутствуют драгоценные камни. Однако на этот коттедж спрос минимален...

— Возможно ли приобрести в пригородной зоне Минска действительно дешевые коттеджи для небогатых?

— Это те первые коттеджи, которые строились еще в 80-90-годах прошлого века. По цене около 70-80 тысяч долларов предлагаются коттеджи так называемого бюджетного варианта. Там еще присутствуют чугунные батареи, а деревянные окна не заменены на стеклопакеты.

— Кто сейчас в столице серьезно занимается жилищной недвижимостью по пригородной зоне Минска?

— В центре торговли недвижимостью "ПАКОДАН" в эти дни создается специальный отдел, который будет заниматься непосредственно загородной недвижимостью. Клиентам будут предлагаться земельные участки, коттеджи, жилые дома, дачи и садовые домики. Именно сейчас собирается команда профессионалов, которые ранее работали в разных агентствах недвижимости.

— Где будет действовать ваша база специалистов?

— Наш отдел будет расположен на территории бизнес-центра "Аквабел", который находится непосредственно при выезде из Минска по Логойскому тракту.

Сергей КУРКАЧ, 13 апреля 2012 года.

Источник: газета «Звязда», в переводе: http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=95943&idate=2012-04-13