Ошибки застройщика могут на 20 процентов увеличить стоимость квадратного метра.

Сегодня далеко не все жилищные очередники имеют возможность строить себе квартиры по социальной стоимости с использованием льготных кредитов. Большая часть населения крупных городов должна самостоятельно выбирать себе приемлемые пути решения задачи по улучшению жилищных условий. Какими критериями здесь нужно пользоваться и на что в первую очередь необходимо обращать внимание? О том, какими способами маскируют свои ошибки застройщики, рассказывает редакции эксперт рынка недвижимости директор компании Viva Invest Юрий Жарков.

— Юрий Валерьевич, насколько искренни застройщики, когда говорят о минимальной рентабельности существующих цен на жилье?

— Парадоксально, но это соответствует действительности. Действительно, многие застройщики вынуждены реализовывать недвижимость по минимально возможным для себя ценам. При этом абсолютно такое же жилье рядом может стоить на 20 процентов дешевле. И эти факты совсем не противоречат друг другу. Все дело в разнице затрат.

— Видимо, здесь речь идет именно о жилье повышенной комфортности?

— Это не совсем так. Далеко не всегда дополнительная расходная часть действительно гарантирует лучший комфорт будущему новоселу. Более того, чаще происходит наоборот: покупатель переплачивает за «фальшивые бонусы», которые фактически ему совсем не нужны или которых вообще никогда не будет.

— Какие мифические плюсы предлагают покупателям?

— Например, застройщик начинает активно рекламировать прекрасный «вид из окна». Клиенту показывают красивые рекламные проспекты, где жилищный квартал полностью «купается» в зелени. В реальности крупной растительности непосредственно из вашего окна может быть не видно вообще. Вместе с тем застройщик может «забыть» про близкую автомагистраль, от которой будет много шума.

Да, в случае недвижимости премиум-класса вид из окна действительно имеет значение. Однако если потребитель ищет доступное жилье, то просто нецелесообразно переплачивать за него большие суммы.

Как относится покупателю к таким обязательным «плюсам» на этапе строительства, как видеонаблюдение и велопарковки? Это действительно приятные бонусы, но их «навязывание» потребителю в комплексе стоит очень дорого. Неизвестно, когда вы на самом деле станете ими пользоваться, однако платить за это необходимо уже на этапе приобретения недвижимости. Лучше и дешевле было бы проектировать их техническую возможность, но оставлять покупателям право в дальнейшем самостоятельно решать, нужно им это или нет.

Совсем неприлично делают те застройщики, которые обещают клиентам не просто маленькие плюсы, а целые… перспективы. Перспективы развития социальной инфраструктуры, транспортного сообщения и т.д. Надо понимать, что это только мечты, за которые коммерческая компания не несет никакой ответственности. Скорее всего, никто из них никогда за свои деньги не построит детский сад в новом квартале, и не проложит новый маршрут общественного транспорта.

— Такая реклама делается, чтобы получить больший доход?

— Не всегда. Обычно застройщик вынужден идти на подобные маркетинговые выкрутасы по причине собственных просчетов, которые привели к увеличению себестоимости жилищного квадрата. Надо как-то оправдать то, что рядом такое же жилье дешевле.

— Что это за просчеты, которые потом дольщикам бьют по карману?

— Плохое планирование расходов. Стандартная история: застройщик собирается реализовывать уже готовое жилье, поэтому вместо привлечения живых денег дольщиков вынужден брать дорогие кредиты. Обслуживание кредитов «съедает» до 20 процентов рентабельности. Потом начинается порочный круг: чтобы получить даже минимальный доход с учетом больших затрат, застройщик начинает вести активную крупномасштабную рекламу. А оплачивать такую рекламу должны покупатели жилья.

Существуют случаи, когда застройщик отказывается от услуг профессионалов в сфере реализации жилья. Тогда застройщику необходимо держать собственный отдел по продаже в составе службы заказчика. Иногда такие специалисты изначально выставляют завышенную стоимость кв. метра, а если спроса нет, то снизить цену уже не удается, так как за это время расходы на реализацию уже съели возможную прибыль. Действительно, если себестоимость жилищного квадрата у застройщика стала уже 950 долларов, то он не может продать жилье за 900 USD, как того требует рынок. Вот только кто в этом виноват?

— Как вы оцениваете популярную в последнее время систему жилищных облигаций?

— Сама идея хорошая. Однако здесь не следует забывать о том, что, давая дольщикам подобные гарантии, застройщик делает это за счет потребителей. Страховое обеспечение облигаций обходится недешево, что обязательно скажется на конечной стоимости жилищного квадрата. Однако добавлю, что это один из редких случаев переплаты не за «воздух», а за объективные и рациональные преимущества.

— Возможно ли избежать лишних расходов при планировании будущего жилья?

— Покупателю необходимо быть внимательным. Нужно понимать: чем больше бонусов вам обещают, тем больше может быть скрытых дефектов. Хорошему товару активная реклама почти не нужна, а действительно доступному жилью — тем более! Нельзя принимать окончательные решения исключительно только после просмотра рекламных брошюр. Иногда обещанная большая парковка с трудом вместит около 10-20 машин во дворе дома. Нужно не полениться и сравнить рекламу с реальностью на месте.

Сергей КУРКАЧ, 12 сентября 2012 года.

Источник: газета «Звязда», в переводе: http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=102866&idate=2012-09-12