Вместе с тем, квартиры в Минске существенно не дешевеют, сообщил корреспонденту «Звязды» председатель Совета Белорусской ассоциации "Недвижимость", руководитель минского агентства недвижимости "БелЦТН" Николай Простолупов.

Спрос на квартиры существует, однако отсутствует возможность рассчитываться за жилье валютой

Сейчас почти все руководители столичных агентств недвижимости отмечают очень тяжелую ситуацию на вторичном рынке жилищной недвижимости, которая достигла уже стадии "замораживания". Как и раньше, потенциальные покупатели активно интересуются существующими предложениями, однако количество реальных сделок с каждым днем только уменьшается. В основном сделки происходят только в тех случаях, когда хозяевам жилья необходимо действительно срочно продать свои квартиры и если они согласны на существенные скидки или на то, что расчеты будут осуществляться полностью или частично в белорусских рублях.

Основная часть продавцов жилья требует от клиентов рассчитываться обязательно в иностранной валюте (USD), или (в исключительных случаях) в белорусских рублях — но по реальной рыночной стоимости долларов. Именно в аспекте возможной конвертации валют сегодня и возникает большинство спорных вопросов между сторонами. Продавцы жилья готовы брать в нацвалюте, если допустить, что доллар соответствует Br8-10 тысячам. Другие участники рынка не против, если ценник в валюте переписывается в рубли по курсу 1 доллар — 6 тысяч рублей. В свою очередь покупатели квартир пытаются заплатить в рублях по курсу обменников, где доллар якобы стоит 4500 бел. рублей, но там приобрести его невозможно.

До 40 тысяч USD существуют только совсем маленькие однокомнатные квартиры

В диапазоне цен от 36 до 42 тысяч долларов в Минске на вторичном рынке жилья предлагаются только очень слабые по качеству и маленькие по площади однокомнатные квартиры. Это квартиры общей площадью до 30-33 квадратных метров в старых пятиэтажных домах по улицам Ковалевской, Кабушкина, Казинца, Ольшевского, Волоха, Уральской и в Шабанах. Такие не очень уютные "хрущевки" с маленькими кухнями имеют среднюю цену предложения квадратного метра общей площади в пределах 1200-1300 долларов. Чуть лучшие по качеству однокомнатные квартиры общей площадью до 37 жилищных "квадратов" стоят уже до 50 тысяч долларов. Стандартные однокомнатные квартиры в панельных девятиэтажных домах в спальных районах столицы с чуть большей площадью (до 42 квадратных метров) предлагаются до 57-60 тысяч долларов. Более дорогие однокомнатные квартиры реальным спросом сегодня вообще почти не пользуются.

Существуют сейчас на рынке совсем маленькие двухкомнатные "хрущевки", общая площадь которых составляет от 36 до 45 квадратных метров. На крайних этажах старых домов такие квартиры предлагаются за 45-50 тысяч долларов. Самое большое количество предложений на вторичном рынке приходится на обычные двухкомнатные квартиры площадью от 42 до 52 квадратных метров, которые имеют ценник от 55 до 70 тысяч долларов. Большие по площади (60-70 "квадратов") двухкомнатные квартиры в сравнительно новых домах и двушки в центре города могут стоить от 80 до 115 тысяч долларов. Все остальное более дорогое двухкомнатное жилье считается квартирами элит-класса.

Минимальный ценник трехкомнатных квартир начинается с 58 тысяч долларов. Трехкомнатные "хрущевки" стоимостью до 70 тысяч долларов представляют собой помещение площадью от 54 до 63 квадратных метров. Такие квартиры имеют кухню площадью 6-7 квадратных метров и обычно совмещенные комнаты. Трехкомнатные квартиры с улучшенной планировкой и площадью до 70-75 "квадратов" предлагаются всего до 80 тысяч долларов.

Клиентов больше интересует новостройка

Николай Простолупов отмечает, что в то время, когда в стране существует множество курсов валюты, будущим владельцам жилья, у которых есть на руках реальные доллары, выгоднее приобретать квартиры непосредственно на первичном рынке жилья. Сегодня построить квартиру по линии долевого строительства стало примерно на 30 процентов дешевле (в долларовом эквиваленте), чем приобретать жилье на вторичном рынке. В этом случае участники строительного рынка договариваются о том, что рыночная стоимость доллара составляет 6 тысяч Br за 1 USD. В системе долевого строительства квадратный метр жилья стоит сегодня не более 4,5 — 5 млн. рублей, что по рыночной стоимости валюты соответствует около 800 долларов. Здесь же замечу, что на вторичном рынке столичного жилья средняя стоимость квадратного метра обычных "хрущевок" составляет не менее 1200-1300 долларов.

Бесквартирные клиенты такой алгоритм сразу просчитали и догадались, что лучше строить дешевое и новое жилье, чем приобретать дорогостоящее и уже не очень качественное. Именно поэтому на вторичном рынке жилья в Минске реальные покупатели практически исчезли.

Рынок жилья оживет, когда население сможет свободно покупать валюту

Наш эксперт Николай Простолупов уверен, что до тех пор, пока в нашей стране не начнет действовать понятная курсовая валютная политика, вторичный рынок столичного жилья будет просто "лежать". У определенной части населения валюта на руках есть, однако они решили придержать эти деньги до лучших времен, когда курс стабилизируется, а там, возможно, будут дешеветь и квартиры. Вторая часть потенциальных клиентов валюты не имеет, а брать в банках рублевые кредиты без возможности конвертировать белорусский рубль в доллар — очень рискованная операция.

Николай Простолупов отмечает, что сегодня государству выгодно держать официальный курс доллара к рублю на минимальном уровне. По этому курсу все экспортеры продают Нацбанку 30 процентов своей экспортной выручки. Приобретенная у экспортеров валюта не продается населению или предприятиям, так как государству необходимо рассчитываться за поставки из-за рубежа нефти и газа, а также поддерживать на необходимом уровне золотовалютные резервы. Как скоро государство решит делиться частью этой валюты с населением — это, пожалуй, самый сложный на сегодня вопрос, считает Николай Простолупов. Точные прогнозы по дальнейшему развитию рынка и ценам на жилье возможно делать только после того, когда валюта для населения появится в свободной продаже, уверен он.

Сергей КУРКАЧ, 24 мая 2011 года.

Газета "Звязда", оригинал на белорусском языке: http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=79516&idate=2011-05-24