Сейчас на вторичном рынке жилищной недвижимости столицы наблюдается ситуация, напоминающая древнюю торговлю через естественный обмен. Сделки с квартирами происходят легче в тех случаях, когда клиенты покупают и одновременно продают жилье. В такой цепи обмена главное, чтобы не нужно было доплачивать действительно большие деньги или когда в подобной операции участвует покупатель с наличными деньгами, желательно в валюте. А вот именно таких покупателей на рынке сейчас катастрофически не хватает, сообщил корреспонденту «Звязды» руководитель агентства "БелЦТН", председатель совета Белорусского ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов.

Массового удешевления пока нет

По сути, участники вторичного рынка жилья сейчас остановились в режиме ожидания выяснения ситуации вокруг иностранной валюты. Доллар прыгнул вверх, но приобрести его и сейчас невозможно. Часть населения все еще надеется, что после получения страной крупных валютных займов эти самые доллары сразу появятся в обменниках, потом увеличатся зарплаты и все будет, как раньше... Именно поэтому большинство хозяев квартир держат ценники на докризисном уровне.

Согласно статистике информационного каталога республиканского издания "Недвижимость Беларуси", средняя стоимость квадратного метра общей площади одно— и двухкомнатных квартир составляет 1440-1415 долларов. Тенденция удешевления жилищного квадрата такого жилья соответствует 7-10 долларам в неделю. Такое удешевление не совсем точно показывает реальную ситуацию на рынке, где сегодня квартиры покупаются только в том случае, если окончательная цена предложения квадратного метра жилья составляет не более 1200-1250 долларов. Более дорогие квартиры сегодня только присутствуют на рынке, но реально не продаются.

Сейчас в Минске самые дешевые однокомнатные квартиры стоят в диапазоне 38-42 тысяч долларов. Маленькие однокомнатные общей площадью от 29 до 34 квадратных метров в старых пятиэтажных домах предлагаются до 40 тысяч долларов. Такие "хрущевки" сегодня можно приобрести в домах по улицам Казинца, Ангарская, Уральская, Калиновского, Голодеда, Кабушкина и др. Самое большое предложение приходится на стандартные квартиры в панельных домах, ценник на которые колеблется от 45 до 52 тысяч долларов. А вообще дороже 55 тысяч долларов стандартные однокомнатные сегодня не покупаются. Минимальный ценник на двухкомнатные квартиры сейчас составляет 45-50 тысяч долларов. Это также "хрущевки" в старых домах на крайних этажах с общей площадью до 40-52 квадратных метров. Массовое предложение приходится на жилье, где ценник держится на уровне от 52 до 65 тысяч долларов.

Долевое строительство деньгами "наелось" на несколько месяцев вперед

Если еще в прошлом году в систему долевого строительства попадали, в основном, те очередники, которые рассчитывали на получение льготных кредитов под 5 процентов годовых, то сейчас известное городское постановление № 101 о возможности получать такие кредиты при наличии договора с застройщиком независимо от даты постановки на жилищный учет уже не действует.

Однако ограничение централизованного финансирования этой весной организаторы долевого строительства почти не заметили. Чтобы сохранить свои деньги в национальной валюте, люди начали массово вкладывать их в строительство жилья, где договор долевого строительства предусматривал фиксированную стоимость квадратного метра именно в Br. Перед офисами организаторов долевого строительства возникали большие очереди бесквартирных граждан. Николай Простолупов отмечает, что за последние месяцы застройщики получили от населения такое количество наличных денег, которых хватит организаторам "долёвки" на несколько месяцев активного строительства.

Эта ситуация с ажиотажным спросом со стороны населения будет способствовать развитию системы долевого строительства только в том случае, если относительно спокойно начнет увеличиваться стоимость строительных материалов. А вот если производители отечественных стройматериалов будут привязывать цену своего товара к рыночной стоимости доллара, тогда застройщики могут попасть в зону риска. По новым проектам с новыми ценами у организаторов долевого строительства клиентов без льготного кредитования станет значительно меньше.

Коммерческое строительство в долларовом эквиваленте должно подешеветь

Николай Простолупов отметил, что в коммерческом строительстве работает свой жизненный алгоритм определения рыночной стоимости квадратного метра жилья. Коммерческая стоимость жилищного "квадрата" всегда была где-то в три раза больше средней зарплаты среднего класса работников. Если зарплаты у нас были 500 долларов и выше, тогда и цена квадратного метра жилья в Минске по линии долевого строительства достигала 1500, а иногда 1700 и 1800 долларов. Если согласиться с такой рыночной арифметикой, тогда в Минске в ближайшее время квадратный метр жилья по всем объектам коммерческого строительства будет стоить не более 1000 долларов. Николай Простолупов уверен, что такая тенденция по снижению стоимости строительства жилья в валюте начнет работать уже этим летом. Среднестатистические клиенты просто не смогут строить себе квартиры, в которых квадратный метр будет дороже 5 миллионов рублей.

Осенью начнет серьезно дешеветь жилье и на вторичном рынке столицы

Стоимость квартир на вторичном рынке жилья всегда корректировалась вслед за новыми ценниками в системе долевого строительства. Если представить, что "долёвка" через несколько месяцев начнет предлагать квадратный метр дешевле чем за тысячу долларов, а возможно, и значительно дешевле, тогда хозяева "бэушных" квартир будут вынуждены снизить свои аппетиты также к этой границе. Возможно, что удешевление квартир в Минске будет далеко не мгновенным, однако, скорее всего, уже в конце этого года средние по качеству однокомнатные минимально будут стоить в диапазоне 30-35 тысяч долларов.

В этом году льготные жилищные кредиты получат только многодетные семьи и очередники малых городов

Молва о том, что от льготного кредитования жилья в стране начнут отказываться, начала ходить в Минске еще несколько месяцев назад. Сначала речь шла только о прекращении льготного финансирования долевого строительства. Однако дешевых денег теперь не хватает и для других категорий очередников. На днях "Беларусбанк" распространил информацию о том, что за 5 месяцев крупнейшее финансовое учреждение страны уже выдало кредитов на строительство жилья и приняло обязательства по предоставлению льготных кредитов в размере, превышающем запланированный Совмином годовой объем льготного кредитования.

Однако это заявление еще не свидетельствует о том, что в этом году больше никто уже льготные кредиты не получит. С первых дней июня на льготные жилищные кредиты могут рассчитывать многодетные семьи, а также жители населенных пунктов с численностью населения до 50 тысяч человек и в городах Кобрин, Слуцк, Речица и Светлогорск, строящих жилье в составе жилищно-строительных потребительских кооперативов до полного их формирования. Банк продолжит оформлять кредитные договоры с членами ЖСПК, по которым ранее заказчику были уже даны льготные кредиты. Отдельно редакции в пресс-службе банка сообщили, что остальным жилищным очередникам необходимо будет ждать следующего года, когда правительство страны определится с объемами финансирования под льготное кредитование строительства жилья.

Что касается Минска, то администрация города решила и в будущем году кредитовать на льготных условиях под жилье только многодетные семьи и тех жителей столицы, кто отстоял в очереди на жилье 23 года.

Сергей Куркач, 11 июня 2011 года.

Газета "Звязда", оригинал на белорусском языке: http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=80572&idate=2011-06-11