Напомню, что в прошлом году только за последний месяц года столичные квартиры подорожали сразу на 1,5-3%. Это было связано с небольшой активизацией покупателей, которые были не совсем уверены в стабильной валютной политике в новом году. Однако январь показал, что ничего существенного на жилом рынке не произошло... Наш эксперт — председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов попробовал спрогнозировать дальнейшее развитие событий на вторичном рынке жилой недвижимости столицы в новом году.
Предложение существенно уменьшилось
Сегодня в Минске через агентства недвижимости предлагается на продажу около 6 тысяч квартир, комнат и долей в квартирах. Еще год назад на столичном вторичном рынке предложение достигало 10 тысяч жилых объектов. Почему это случилось? Николай Павлович объясняет такое сужение рынка ограничением дополнительного поступления на продажу новых квартир. Известно, что в Минске большое количество жилых помещений строилось с использованием льготных кредитов. В этом случае такие квартиры в свободную продажу попасть не могут. Вторым факторам уменьшения предложения стал отток определенной части хозяев жилья, которые решили дождаться лучших времен, когда цены на недвижимость начнут снова расти. Напомню, что прошлым летом и в начале осени со вторичного рынка столичного жилья активно «вымывались» дешевые квартиры маленьких площадей.
Именно поэтому сейчас на вторичном рынке наблюдается существенный дефицит однокомнатных квартир. Одновременно на продажу сегодня предлагается не более 300 однокомнаток.
Дешевых однокомнаток почти не осталось
Согласно сведениям информационного каталога специализированного издания «Недвижимость Беларуси», средняя цена квадратного метра общей площади однокомнатных квартир составляет 1546 долларов. Жилой квадрат и в январе продолжает минимально дорожать темпам примерно 1-2 доллара в неделю. В прошлом году в декабре темп увеличения средней стоимости небольших квартир достигал 10-15 долларов в неделю. Минимальная стоимость стандартных однокомнатных квартир общей площадью до 36 квадратных метров составляет сейчас 44-45 тысяч долларов. Более-меньше привлекательную однокомнатку в панельных домах сегодня возможно приобрести по цене до 50 тысяч долларов. Получается, что за последний месяц минимальная цифра на ценнике самых дешевых квартир в столице увеличилась на 1-3 тысячи долларов. Самая распространенная стоимость однокомнатных квартир в Минске сегодня составляет от 50 до 60 тысяч долларов. Однако по такой цене однокомнатные квартиры теперь почти никто не покупает.
Двухкомнаток еще много
На вторичном рынке жилой недвижимости Минска остается и теперь довольно большое количество двухкомнатных квартир. Пожалуй, именно поэтому жилой квадрат этой категории жилья предлагается покупателям по более низкой цене. Сегодня средняя стоимость метра двухкомнатных квартир составляет 1476 долларов и также «приплюсовывает» на стартовом предложении еженедельно по несколько долларов. Однако надо учитывать то, что в рекламных проспектах указывается именно стартовая цена предложения. При продаже двухкомнатных квартир окончательные скидки иногда могут составлять до 2-3 тысяч долларов.
Теперь самые слабенькие двухкомнатные «хрущевки» в пятиэтажных домах стоят около 55 тысяч долларов, что примерно на 1-2 тысячи долларов дороже, чем было в декабре. Действительно среднюю по качеству двухкомнатную квартиру общей площадью до 50 квадратных метров можно сегодня приобрести по цене до 60-65 тысяч долларов. А в ценовом диапазоне до 70 тысяч долларов выбор двухкомнатных квартир будет на самом деле внушительным.
Спрос на трехкомнатки минимальный
Почти никак не изменился ценник предложений на многокомнатные квартиры. Даже в течение всего прошлого года трехкомнатных квартир покупали немного. И сегодня маленькие трехкомнатные «хрущевки» со смежными комнатами, в пятиэтажных домах на предельных этажах, стоят до 65-67 тысяч долларов. Однако за последние два месяца предложение совсем дешевых трехкомнатных квартир (61-63 тыс. USD) тоже уменьшилось. Средняя стоимость квадратного метра общей площади трехкомнатных квартир составляет 1423 доллара. Николай Простолупов заверил, что стандартные трехкомнатки среднего качества и приемлемой площади предлагаются в диапазоне 75-80 тысяч долларов.
Рассматривая перспективу изменения цен на трехкомнатные квартиры, эксперты рынка недвижимости почти единогласно утверждают, что многокомнатные квартиры будут дорожать в самую последнюю очередь. Это связано со спецификой продажи квартир в новых домах, которые воздвигаются по линии долевого строительства. Именно трехкомнатные квартиры предлагаются клиентам на последней стадии долевого строительства уже по специальным, значительно более низким, ценам. В этом случае покупатель скорее всего будет выбирать новое и относительно дешевое жилье без отделки, чем старую «хрущевку» на вторичном рынке.
Квартиры вместе с мебелью
Все чаще на вторичном рынке жилья сегодня практикуются случаи продажи квартир вместе со встроенной мебелью. В таких случаях речь идет, главным образом, о встроенной кухне, которая была сделана по индивидуальному заказу. Разумеется, квартиры с такой современной встроенной мебелью стоят уже на 2-3 тысячи долларов дороже похожих рыночных аналогов.
Жилье начнет дорожать в апреле
Николай Простолупов уверен, что «мертвый» сезон на вторичном рынке недвижимости столицы продлится аж до третьей декады февраля. Уже традиционно в первые два месяца года потенциальные покупатели только слабо интересуются предложением жилых помещений, но реально ничего не покупают. Где-то в марте начнут фиксироваться первые сделки купли-продажи, а в апреле жилье будет действительно дорожать. Такой прогноз специалистов объясняется существенным дефицитом свободного жилья на рынке и ограниченными темпами жилищного столичного строительства. В прошлом году руководство страны разрешило городским властям уменьшить годовой план строительства жилья сразу на 200 тысяч квадратных метров. В последние месяцы чуть увеличились цены на жилые квадраты в новостройках по линии долевого строительства. Клиентам все чаще предлагают строить квартиры без отделки, где квадратный метр жилья стоит 1300-1400 долларов. Приятным исключением для клиентов стало только временная ценовая политика одной коммерческой фирмы, которая решила построить в новом микрорайоне сразу четыре каркасных дома. Эти дома еще только начинают строиться, а почти тысяча квартир там уже продано долевикам по цене около 1100 долларов за квадратный метр.
Николай Простолупов считает, что начиная с апреля и в течение 5-6 месяцев квартиры в Минске будут плавно дорожать. В результате квартиры этой осенью могут подорожать примерно на 10-15%.
Руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидови ожидает, что в феврале возможно небольшое увеличение цен на многокомнатные квартиры, стоимость квадратного метра которых до последнего времени существенно «притормаживала». Потом должен произойти плавный рост на уровне 0,5-1% в месяц по всем сегментам рынка жилья в столице. Чтобы спрос на вторичную недвижимость существенно увеличился, необходимо сделать коммерческие кредиты под приобретение жилья относительно дешевыми — под ставку не более 10%, считает эксперт.
Свой прогноз на плавное подорожание квартир специалисты объясняют и возможным увеличением себестоимости строительства жилья. Этот процесс начнется после роста цен на электроэнергию и автомобильное топливо. Согласно прогнозам Николая Простолупова, уже через 2-3 месяца произойдет небольшое подорожание квадратного метра жилья на первичном рынке по линии долевого строительства.
Сергей КУРКАЧ, газета "Звязда", 22 января 2010 года.
Оригинал: http://www.zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=51578&idate=2010-01-22