Каким образом может вестись финансирование жилищного строительства? Почему некоторые инструменты финансирования не развиваются в Беларуси? Это корреспонденту «Звязды» пояснили в Национальном банке нашей страны.

В соответствии с мировым опытом инвестирование в жилищную сферу может осуществляться, как правило, несколькими способами: ипотечное кредитование, жилищные строительные сбережения, жилищные облигации, государственный заказ на строительство, финансовая аренда (лизинг) жилья, строительство за счет средств предприятий и организаций. В каждом из этих случаев, по словам специалистов Нацбанка, обязательно присутствует какой-нибудь источник финансирования. Это могут быть личные средства инвесторов (граждан, организаций), вовлеченные средства (займы, кредиты, в том числе льготные), а также безвозмездная финансовая помощь государства. Рассмотрим каждый вид в отдельности.

Ипотечное кредитование

Ипотека — это залог недвижимого и другого имущества, которое законодательно приравнивается к недвижимому. Она может обеспечивать обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и другим. К факторам, которые сдерживают развитие отечественного ипотечного рынка, можно отнести:

• общие экономические показатели (мировая практика свидетельствует, что ипотека является перспективной там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте);
• разница между доходами населения и стоимостью недвижимости (жилье слишком дорогое при нынешнем уровне доходов населения, поэтому, как бы ни смягчались условия ипотечного кредитования, спрос на него может очень долго оставаться на низком уровне);
• проблема удовлетворения банком своих требований к кредитополучателям, не выполняющим обязательства по кредитному договору, за счет реализации предмета ипотеки;
• проблемы обращения закладных (именных ценных бумаг, удостоверяющих право владельца на получение исполнения по обязательству, что обеспечено ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства);
• отсутствие механизма привлечения в ипотечную систему долгосрочных ресурсов через выпуск ценных ипотечных бумаг, без которых рефинансирование ранее выданных кредитов невозможно.

Жилищные строительные сбережения

В Нацбанке объясняют, что сейчас развитие системы жилищных строительных сбережений сдерживает опять-таки высокий уровень инфляции. Эта система наиболее эффективно работает при уровне инфляции не более 8-10 процентов в год. Кроме того, для создания правовой основы функционирования строительных сбережений необходимо принятие соответствующего закона. Последнее обеспечит формирование экономической заинтересованности физических лиц по накоплению денежных средств для строительства (реконструкции) и приобретения жилья с учетом интересов банков и государства.

«Надеемся, что в нашей стране система стройсбережений придет на смену льготному кредитованию граждан. При этом, безусловно, государство должно будет оставить за собой право обеспечивать жильем наиболее социально незащищенные категории граждан, которые имеют в нем потребность», — говорят в Национальном банке.

Жилищные облигации

Это именные ценные бумаги, удостоверяющие внесение денег на строительство определенного размера общей площади жилого помещения ее владельцем. Номинальная стоимость облигации может быть выражена в белорусских рублях или иностранной валюте. «При этом, согласно инструкции Министерства финансов Республики Беларусь, в бумаге обязательно указывается эквивалент стоимости в квадратных метрах, который не может быть изменен и равняется не менее 0,1 кв. метра общей площади помещения», — уточняют специалисты Нацбанка. Срок обращения таких облигаций, как правило, равен сроку строительства дома.

Жилищные облигации могут приобретать (и во время размещения, и во время обращения) юридические и физические лица, заключившие в простой письменной форме договор с тем, кто их выпустил. Документ должен предусматривать обязательства последнего по строительству жилых помещений перед владельцем облигаций.

Кстати, сегодня в Беларуси около 30 застройщиков работают с использованием жилищных облигаций. Большинство из них — в Минске. Однако использовался такой инструмент также при строительстве жилья в Гродно, Солигорске и Гомеле.

Госзаказ на строительство

Совсем недавно появился Указ Президента № 215 «О некоторых мерах по совершенствованию строительства (возведения, реконструкции) жилых помещений» (8 мая 2013 года). Он предусматривает ежегодное формирование программ государственного заказа на строительство жилых помещений.

Суть госзаказа в том, что на этапе строительства жилых помещений граждане исключены из инвестиционного цикла: строительство осуществляется заказчиками в лице коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, а также иных государственных организаций с долей государства в уставном фонде более 50% на основе решения городского или районного исполкома. На эти цели заказчики имеют право получать льготные кредиты, которые предоставляет Беларусбанк за счет ресурсов, определенных Советом Министров Беларуси по согласованию с банком, в пределах общего объема льготных кредитов, предусмотренных на выполнение программы жилищного строительства на очередной год.

У механизма госзаказа есть ряд преимуществ:

• сокращение сроков строительства за счет непрерывного финансирования, что приводит к снижению стоимости;
• максимально рациональное использование государственных средств;
• предоставление гражданам готового продукта по окончательно сформированным ценам.

Следует отметить, что ранее в республике механизм финансирования жилищного строительства на основе государственного заказа не применялся, поэтому практического опыта по его применению нет.

Финансовая аренда (лизинг) жилья

Это аренда жилья с правом выкупа. Делается так: лизинговая компания передает получателю жилую недвижимость на основе договора аренды (на 20-30 лет) с правом выкупа, в том числе досрочного. Однако отечественным законодательством запрещено предоставление лизинговых услуг физическим лицам. «Внедрение этого инструмента потребует принятия законодательного акта, который будет регулировать правоотношения по финансовой аренде, в том числе для физических лиц», — уверены в Нацбанке.

Строительство за счет предприятий и организаций

«Развитию жилищного строительства для тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, могло бы способствовать привлечение доходов предприятий и организаций в этот процесс», — считают специалисты Национального банка. Заниматься этим юридические лица могут двумя способами:

• заключать договоры с застройщиком и строить жилье за счет личных средств и (или) с привлечением кредитных ресурсов и дальнейшей продажей построенных квартир работникам в рассрочку, а также предоставлением в аренду;
• предоставлять займы работникам для выкупа жилья и компенсации процентов (всей суммы или части) за пользование банковскими кредитами, полученными на строительство или приобретение жилья.

Владислав Кулецкий, 19 июня 2013 года.

Источник: газета «Звязда», в переводе: http://old.zviazda.by/ru/archive/article.php?id=113268&idate=2013-06-19