О тенденциях на вторичном рынке жилищной недвижимости корреспонденту газеты "Звязда" рассказывает наш эксперт — председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость", директор агентства недвижимости "БелЦТН" Николай Простолупов.

Первый месяц года отличился тем, что в стране начали действовать новые жилищные приоритеты. Главой государства был подписан Указ № 13, уточнивший подходы к льготному кредитованию жилищного строительства. Сейчас серьезную господдержку будут получать только определенные категории граждан, которые действительно в ней нуждаются. Всем остальным сейчас необходимо уже более активно "шевелиться", а не рассчитывать на государство. Это факт.

Увеличилась активность покупателей и продавцов

Обычно потенциальные клиенты агентств недвижимости активно покупали себе квартиры в последние месяцы года, а потом на протяжении почти двух месяцев на вторичном рынке жилой недвижимости наблюдался "мертвый сезон". В этом году ситуация существенно изменилась. И в январе, и в феврале на столичном рынке наблюдался уверенный спрос на квартиры. Более того, если в последние два месяца зимы потенциальные покупатели интересовались исключительно дешевой недвижимостью, то уже в первые недели марта клиенты начали присматриваться и к жилью среднего ценового диапазона. Кроме того, в последний месяц на вторичном рынке столичной недвижимости увеличивается количество новых продавцов. По информации Николая Простолупова, за это время предложение жилья на продажу увеличилось примерно на тысячу квартир. С чем это связано?

Эксперты агентств недвижимости объясняют такую активность продавцов частично тем, что с первых дней апреля почти в три раза увеличивается базовая величина. Известно, что стоимость услуг агентств недвижимости определяется именно в базовых величинах. Правда, Николай Простолупов отмечает, что для продавцов квартир их услуги после часа "пик" увеличатся лишь примерно на 30%. А вот для покупателей жилья увеличение стоимости услуг агентств недвижимости станет уже более значительным. Однако и здесь есть определенные нюансы. Теперь агентства начали предлагать потенциальным покупателям не только цельный комплекс своих услуг, но и определенные услуги на выбор. Например, главная услуга агентств, касающаяся подбора вариантов, стоит 45 базовых величин. Эта услуга в апреле и действительно подорожает примерно в три раза. Однако клиенты, возможно, начнут частично отказываться от таких услуг, как регистрация объекта недвижимости или нотариальное оформление сделки купли-продажи. Эти операции покупатели и продавцы при желании могут осуществлять самостоятельно. По подсчетам нашего эксперта, стоимость услуг агентств для покупателей в апреле увеличится (с учетом уменьшения позиций обязательных услуг) не более чем на 50-60%. Те клиенты, которые закажут полный комплект по осуществлению сделки, будут платить агентствам через месяц уже втрое больше.

Максимальный спрос на маленькие однушки

Как и в первый месяц года, самый большой спрос среди покупателей существует на однокомнатные квартиры. Однако сейчас в этом аспекте ситуация немного изменилась. Если раньше клиентов интересовала только стоимость такого жилья, когда "с лёта" приобретались даже не очень привлекательные, но дешевые квартиры, то теперь к маленьким квартирам начали присматриваться. Сегодня в столице однушки с ценником от 33 до 36 тысяч долларов предлагаются только в старых 5-этажных домах на крайних этажах. Это совсем маленькие "хрущевки" с общей площадью не более 21-30 квадратных метров. Минимальная стоимость подобного жилья сохранилась теперь только в Заводском районе и Шабанах. Чуть большие по площади однокомнатные квартиры (30-34 кв. м) стоят уже от 36 до 40 тысяч долларов. Однако и это не совсем ликвидные квартиры, так как обычно по такой цене предлагается жилье на крайних этажах в загазованных районах или в довольно старых домах и далеко от метро.

Самая распространенная стоимость стандартных однокомнатных квартир в спальных районах столицы составляет 42-45 тысяч долларов. Хватает сегодня в продаже и относительно "свежих" однокомнатных квартир с общей площадью от 36 до 46 кв. метров. Такое жилье в современных панельных или каркасных домах стоит уже от 50 до 60 тысяч долларов.

Согласно информации специализированного издания "Недвижимость Беларуси", средняя стоимость квадратного метра однокомнатных квартир составляет 1 365 долларов, а средняя однокомнатная квартира стоит около 48 тысяч долларов. Примерно по такому ценнику предлагается жилищный "квадрат" двухкомнатных квартир, а квадратный метр трехкомнатных квартир стоит около 1300 долларов.

Вместе с тем, наш эксперт Николай Простолупов отмечает, что при реальной продаже покупатели действительно интересуются однокомнатными квартирами, если квадратный метр общей площади такого жилья предлагается по цене не более 1250-1300 долларов.

По двухкомнатным квартирам интересная стоимость "квадрата" для покупателей уже немного меньше — примерно 1150-1200 долларов. Самый слабый спрос существует на трехкомнатные квартиры, которые действительно продаются, если квадратный метр такого жилья составляет от 1100 до 1150 долларов. Кстати, самые дешевые двухкомнатные квартиры общей площадью до 42-43 квадратных метров предлагаются по ценнику от 44 до 47 тысяч долларов.

До июля жилье дорожать не будет

Очевидно, что почти всех бесквартирных жителей интересует главный вопрос о ценовых тенденциях на вторичном рынке столичной жилой недвижимости. Николай Простолупов отмечает, что в нынешнем году на стоимость жилья будут влиять два фактора. Во-первых, это существенное снижение объемов жилищного строительства, которое ранее осуществлялось за счет средств льготного кредитования населения. Сегодня государство уже не имеет финансовых возможностей помогать всем жилищным очередникам. Правда, в последнее время в столице началось более активное возведение жилья по линии долевого и другого коммерческого строительства. Однако при сегодняшних дорогих кредитах строить себе такое жилье смогут далеко не все очередники. Так, за последние 3-4 месяца организаторы долевого строительства домов дешевых серий существенно снизили стоимость квадратного метра, но... В новостройках минимальная площадь однокомнатных квартир составляет около 45 кв. метров. В системе долевого строительства квартиры потребителям предлагаются без отделки, на которую необходимо будет изыскать еще около 10-15 тысяч долларов. А в итоге новая однокомнатная квартира будет стоить уже минимум 50-55 тысяч долларов. На вторичном рынке столичной жилой недвижимости сегодня можно найти пусть меньшее по площади, но более дешевое жилье. Этот фактор свидетельствует о том, что спрос на "немолодое" компактное жилье на вторичном рынке может увеличиться.

Вторым фактором являются доходы большинства жителей столицы. Сегодняшняя экономическая ситуация в стране свидетельствует о том, что реальные зарплаты среднестатистического работника в ближайшее время серьезно увеличиваться не будут. Клиенты с небольшими доходами приобретать дорогое жилье просто не будут. На столичном рынке этот фактор уже работает в течение последних 6 месяцев, когда квадратный метр жилья постепенно дешевел.

Существует и еще несколько факторов, которые могут каким-либо образом повлиять на цены столичных квартир. В течение последних 3-5 месяцев жители регионов начали активнее интересоваться столичной недвижимостью. Сейчас в областных центрах стоимость квадратного метра по коммерческому строительству составляет около 600-700 долларов. Получается, что приобрести небольшую квартиру в столице стало не слишком и дороже, чем в любом другом крупном городе Беларуси. Здесь существует только одно "но"... Иногородние обычно приобретают в столице небольшие однокомнатные квартиры, которые предлагаются по схеме чистой продажи. Здесь нужно напомнить, что в Минске около 90% сделок с квартирами осуществляется в результате долгих цепных взаимосвязанных операций, когда продавец одновременно приобретает жилье и себе. Специалисты подсчитали, что иногородние сейчас приобретают не более 10-15% всех маленьких квартир, предлагаемых на продажу.

Есть мнение, что столичные квартиры начали активно скупать россияне. Это отчасти так, но... Россияне покупают квартиры в Минске исключительно элит-класса или жилье улучшенного качества в центре города. Стоимость такого жилья достигает 2-3 тысяч долларов за квадратный метр.

Анализ всех этих факторов, по мнению Николая Простолупова, свидетельствует о том, что стоимость стандартных квартир в столице будет оставаться стабильной минимум до середины июля.

Сергей Куркач, 17 марта 2012 года.

Источник: газета «Звязда», в переводе: http://zvyazda.minsk.by/ru/archive/article.php?id=94701&idate=2012-03-17